日本是全球第四大經濟體，加上近年日圓滙率下跌，令旅遊及零售業直接得益。由於日本地產市場透明度屬亞洲「一哥」，同時受惠日圓貶值，吸引各路資金流入當地樓市。據調查，日本二手分層住宅平均成交造價及呎價，皆已無間斷50個月按年齊升，地價則連漲3年，今年升勢比往年更勁。大阪將於明年舉行2025世界博覽會（世博），屆時將成全球焦點，該市的港區已由往日碼頭區，發展成現時的休閒港灣，亦是日後由大阪商業中心前往世博會場夢洲的交通中樞。港區住宅地價連升8年，今年升幅更達3.2%，大幅跑贏大市，樓價勢成大阪明日之「升」。
日圓滙率近期由低位反彈，但相比以往依然低水，仍吸引大量遊客造訪。根據日本國家旅遊局（JNTO）統計，今年上半年到訪日本的遊客逾1777.72萬人次，不但比2023年同期大幅增加66%，更超過2019年同期的1663.36萬人次，創歷史新高。7月份訪日遊客達到329.25萬人次，創單月歷史紀錄，並連續5個月超過300萬人次；8月份雖受颱風影響，回落至293.3萬人次，但仍按年增加36%。
7月遊日港人數量創紀錄
香港在7月暑假有27.91萬人次赴日本旅遊，創單月的歷史新高，較一年前約21.64萬人次上升約29%；8月則有24.66萬港人遊日，按年上揚19.6%。數據也顯示，2024年首8個月，合共有逾180.1萬港人遊日，按年增加35.2%。
日本零售業亦受惠圓滙貶值，據日本百貨店協會的數據顯示，2024年1月至7月累計免稅銷售額達3978億日圓（約218.8億港元），已超越2023年全年的3484億日圓（約191.6億港元）。在7月的顧客中，以來自中國內地、南韓、香港等亞洲地區較多。
全國二手分層平均價增7.9%
日本是整個亞洲房地產市場最成熟的國家和地區之一，根據仲量聯行及領盛投資管理（ LaSalle Investment Management）的2024年全球地產透明度指數顯示，日本位列全球第11位，並繼續保持亞洲第一位。當中，日本在「可持續發展」分類指數中居全球第二位；「表現評估」及「監管和法律環境」的分類指數分別位列全球第7位和第12位。
由日本地產公司不動產流通推進中心公布的每月全國住宅買賣數據顯示，今年7月日本二手分層住宅有逾6000宗買賣，平均成交價3916萬日圓（約215.4萬港元），按年升7.9%；平均成交呎價約5.5萬日圓（約3025港元），漲幅約6.8%。據該公司統計，日本二手分層住宅平均造價及呎價，已雙雙連續50個月錄得按年增長。
受多方面因素刺激，日本除住宅價格上升外，地價都持續升值，而且漲幅擴大。據日本國土交通省以每年7月1日的地價作年結統計，9月17日公布的2024年都道府縣基準地價調查資料顯示，全國全部用途用地、住宅用地、商業用地的地價均連續3年上漲，升幅都比2023年擴大。以全部用途用地為例，最新按年升1.4%，多於2023年的1%增幅。在調查約2.1萬個全部用途土地中，上漲比例為48.3%，較2023年的44.7%再度提升。
港區近夢洲 變身娛樂旅遊勝地
日本由於低利率環境持續，住宅需求旺盛，導致地價不斷上漲。全國住宅用地微漲0.9%，東京（3.6%）、大阪（1.7%）及名古屋（2.5%）三大都市圈的地價升幅全部跑贏大市。
大阪市明年將舉行世博盛事，由4月13日至10月13日於人工島夢洲舉行，為期184天。鄰近夢洲的港區，是由夢洲連接心齋橋及梅田的重要橋樑，日後將有鐵路接駁，由大阪商業中心前往夢洲，皆會途經港區。
大阪市在1889年正式成立，當地政府在港區一帶興建的大型碼頭早於1903年啟用。資料顯示，港區於1925年成立時，區內居民多達28萬人，為大阪市人口最多的行政區之一，可見當時港區相當繁榮。今天的港區已經成功轉型，由昔日的貨櫃碼頭，發展至集文化、商業、娛樂、旅遊、運動等多項功能於一身的休閒港灣，吸引廣泛的客源前往。
由於港區發展多元化，加上獨有的港灣風情，住宅地價持續向上。參考日本國土交通省的統計，港區的住宅用地基準價自2017年開始展開連續8年升浪，累積漲幅高達11.9%。最新公布數字顯示，2024年港區住宅用地基準地價按年勁升3.2%，大幅拋離大阪市期內的1.7%升幅。
三先町租售盤源緊絀
港區佔地7.86平方公里，人口逾8萬，共分16個町。其中位於港區中央的三先町，屬純住宅地段。三先町只有約0.25平方公里，分一丁目及二丁目，共有逾3000戶家庭聚居，當中二丁目超過2000戶家庭，是港區中家庭數目最多的小區。
三先町雖然是港區熱門的住宅區，但二手盤源奇缺。根據日本地產代理LIFULL HOME'S的資料顯示，港區目前有68個二手分層住宅放售，三先町僅得1個，為二丁目一個樓齡41年的物業，實用面積約710方呎，3房間隔，叫價2480萬日圓（約136.4萬港元）。
至於區內分層住宅租盤，LIFULL HOME'S統計，港區有約1600個單位放租，約50個位於三先町，每月叫租2.5萬至13.8萬日圓（約1375至7590港元）。
文：程俊華
