全球主要國家在2022年開始接連加息，對樓市的影響逐步浮現。加拿大2023年截至11月的樓價仍有1.6%升幅，惟相較2022年2月歷史高位則有12.3%差距。近年加拿大推出積極的移民政策，人口急增，加上建築費提升，都支持樓價在高位企穩。踏入2024年，市場憧憬央行開始減息，作為加拿大金融中心的多倫多（Toronto），是不少人嚮往投身的地點，住宅租售價均看高一線，今年或有5%至10%漲幅。
加拿大基準利率目前在5厘水平，屬過去22年高位。當地利率於2020年3月因新冠疫情影響經濟而一度調低至0.25厘，隨着疫情消退經濟復甦，央行2022年3月起啟動加息，由當月至2023年7月約一年半時間先後10次加息，利率飆至5厘水平。鑑於就業數據和第四季度指標顯示加拿大經濟不再需求過度，並將逐漸放緩，加拿大央行行長麥克勒姆（Tiff Macklem）曾開腔，預期2024年某段時間將開始減息。
息魔壓頂 全國樓價高位挫12%
利率對樓市的影響舉足輕重，根據加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association）的數據顯示，2020年1月全國平均基準樓價（Benchmark Price，下稱樓價）只有54.02萬加元（約318.72萬港元），由於息率降至低水平，加拿大樓價一路上揚，直到加息前的2022年2月，全國平均樓價達到83.84萬加元（約494.66萬港元）的歷史高位，兩年間爆升55.2%。
然而，2022年3月加息周期啟動，加拿大樓價應聲下滑，由2022年3月至2023年3月連跌13個月，從高位下瀉15.3%，至4月起才喘穩。2023年11月底最新數字，全國平均樓價73.55萬加元（約433.95萬港元），首11個月仍有1.6%輕微升幅，較歷史高位尚有12.3%的差距。
加拿大房地產協會高級經濟學家Shaun Cathcart分析，由於買家減少，不少放盤業主選擇觀望，因此去年11月全國住宅成交量放緩近1%，而新放售的住宅數量亦按月跌1.8%。鑑於預計今年春季有可能減息，屆時樓市表現或比預期活躍。
加拿大住宅租賃市場則未見大幅放緩跡象，仍然穩步向好。據專門分析租賃走勢的網站Rentals.ca統計，2023年11月加拿大平均住宅租金為2174加元（約1.28萬港元），雖然比10月的歷史高位2178加元（約1.29萬港元）輕微下調0.2%，但按年仍錄得8.4%漲幅。其中，開放式單位月租按年上揚12.1%，1房戶租金更飆13.6%，雙雙拋離大市。
移民湧入 全國人口突破4050萬
加拿大近年樓價起飛，與人口急速膨脹有極大關係。根據加拿大統計局上月發布的數據，截至2023年10月1日，加拿大總人口突破4050萬，3個月內大增逾43萬人，是自1957年以來人口增長最多的一個季度。整季的人口增長中，有逾七成、約31.3萬人是到加拿大工作或就學的非永久居民。過去一年，加拿大人口增加逾125萬人，升幅3.2%。首都渥太華（Ottawa）及多倫多等主要城市所在的安大略省（Ontario），是加拿大人口最多的省份，最新有逾1580萬人，佔全國接近四成。
加拿大繼續成為七大工業國（G7）中人口增長最多的成員國，並躋身全球頭20個人口增長最多的國家。預計到2041年，加拿大移民及其在加國出生的子女將達到2500萬，佔全國總人口逾52%，比例較2016年的40%大幅飆升，反映國際移民持續推動加拿大人口增長。
除了人口急增外，房屋供應短缺及建築成本上漲，亦成為當地樓價急升的主因。在人口最多的安大略省，政府計劃在2022年至2031年的10年間，新建150萬個住宅單位。但據安大略省住宅建設委員會（Residential Construction Council of Ontario, RESCON）的數據，2022年只有9.6萬伙住宅動工，較省政府訂下的目標少5萬多伙，同時預計2024年及2025年每年都只有9萬伙動工，預期房屋短缺情況嚴峻。RESCON提出，動工量追不上需求，主要是建築工人不足，全國最少有8萬個建築職位空缺。
大多倫多租市旺 價量表現勝買賣
作為安大略省最重要的城市多倫多，其樓市走勢在全國甚具代表性。據多倫多地產局（Toronto Regional Real Estate Board, TRREB）的每月樓價報告顯示，大多倫多地區（Greater Toronto Area）去年11月錄得4236宗住宅成交，按年下滑6%；期內樓價108.22萬加元（約638.5萬港元），按年微升0.3%。
租賃市場表現更勝買賣，2023年11月大多倫多錄得超過1.44萬宗分層住宅租務成交，比2022年11月錄得的逾1.33萬宗，多出約8%。去年11月大多倫多的1房分層單位平均月租約2633加元（約1.55萬港元），較2022年11月約2481加元（約1.46萬港元），按年升6.1%。
中原（海外）營業董事許大衞認為，加拿大今年樓市主要受息口走勢及政策左右，若利率在年內不下調，樓價難有明顯反彈動力，將橫行一段時間；如利率回落，樓價則有機會微升5%以內。
許大衞指出，多倫多是加拿大的金融命脈，不少移民都會到該市發展或尋找工作機會，對住宅租售價有支持，估計今年租售價或有5%至10%漲幅。
文：程俊華
