3年疫情過去，本港已經與各地重新連繫，惟似乎仍未對本地寫字樓市場構成太大支持。最新資料顯示，3月全港寫字樓整體空置率約14.7%，並以九龍東最為嚴重，高見22.4%水平，中環亦達10.9%。在復常大前提下，較樂觀的業界人士認為，市場「已經捱過谷底」，看好中長期表現；較悲觀的業界人士則指出，計及「重貨區」九龍東，未來數年新落成樓面逾1000萬方呎，供應過剩情況恐起碼持續3年，逾10%空置率可能是未來市場的「新常態」。
高力香港商業物業服務主管顏慧萍【圖】相信，寫字樓租金已經見底，農曆新年後租務活動轉趨活躍，睇樓量及成交亦有所回升，不過估計業主上半年難以加租，要到第四季才會開始調整，料全年租金升3%。過去3年租金雖已累跌逾20%，惟現時經濟尚未回復正軌，暫未見到能令租金恢復到疫情前水平的因素。
市場前景雖仍存在一定不明朗，但她認為，租客或要考慮趕在業主加租前提早落實租約，因目前中環小型單位的成交明顯增加，中資公司睇樓量亦持續向上，甚至連銅鑼灣市場於沉寂兩年後亦開始有動靜。她估計，尖沙咀區復甦速度會較快，主因是成交暢旺及睇樓量增加，租客亦看好該區方便招呼內地客。
內地客「齋睇唔買」
不過，顏慧萍坦言，通關後縱然有很多內地客來港睇樓，惟大部分仍處於「齋睇唔買」階段，新簽租客以本地及國際公司為主，內地客回歸仍需時，他們在過去3至4個月主要留意尖沙咀的樓面，主因鄰近西九龍高鐵站，交通方便，又有商場配套。然而，內地企業已不會再如2017年般蜂擁來港落戶，現時人均租用面積已由過往約千呎，調整到80至100呎的香港慣常水平。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國對後市則較悲觀，他認為，今後3年寫字樓市場仍要面對供應過剩情況，就算市況開始復甦及需求反彈，亦未必足以吸納過多供應。
新樓面將逾1000萬呎
他直言市場供應實在太多，未來數年新落成樓面合計超過1000萬方呎，就算通關亦對市況沒太多幫助，預料整體空置率將進一步上升，不排除中長期會接近20%，九龍東租金受壓程度將最嚴重。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚預料，復常後寫字樓空置率持續高企會成為常態。其他一級國際城市的寫字樓空置率其實介乎5%至15%，例如東京是6.15%，紐約為16.1%，倫敦則是10%，故香港寫字樓空置率未來就算維持於約14%水平，仍屬國際間的正常水平，可視為「新常態」，過往不足2%的空置率其實是「太離譜」。
預租盤料2024低價出籠
他亦估計，政府會繼續提高寫字樓樓面供應量。過去10年香港寫字樓樓面年均供應量介乎100萬至200萬方呎，現時供應量飄忽，最近兩年都超出以往水平，明年雖會降低，但到2025年又再有500萬方呎新供應，供應明顯過剩。由於預計很多新商廈會在2024年前後以低價預租，屆時供應量會大增，因此經歷3年疫情後，很多業主現時若條件許可，都傾向在今年進取加租，先綁定租約期，並有心理準備數年後續租時或須調低租金。
採訪、撰文︰陳遠威
