香港回歸祖國25載,雖然跨越1997年之後,香港樓市隨即進入由盛轉衰的「分水嶺」,樓價跌浪歷時長達6年之久,不少業主持有的物業淪為負資產,但近19年樓市一直處於上升軌,樓價早已重新衝破97年高位,或許令不少人忘記了往昔大跌的血淚史。從事地產代理行業40多年的中原地產創辦人施永青表示,樓市由97年的投機市場轉為用家主導,而且住宅供不應求,儘管他一度看淡樓市,惟樓價最後「冇跌」,自己亦隨之「轉軚」認為樓市再滑落風險不大,同時估計今年樓價可在高位徘徊。
疫情期間抗跌力強
1997年公認為樓市一個重要的高峰,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)在1999年9月誕生,當時把97年7月第一個星期定為100這個重要基數。最近十多年樓價幾乎一直上升,經歷2019年社會事件、新冠疫情兩項史無前例的打擊,樓價依然愈升愈有,去年8月CCL在疫情下更創出191.34的歷史新高,即樓價較回歸時高出逾91%。雖然今年受第五波疫情打擊,但樓價亦只較高位低約5%,可見樓市的抗跌能力甚強。
施永青指出,現時樓市堅挺,有不少人已忘記物業市道曾經歷6年大跌浪,「當時跌到冇人敢買樓」。他憶述在97年7月回歸後,同年10月樓價攀至最高位,之後亞洲金融風暴殺到,樓市泡沫爆破,樓價便開始急速下瀉,在回歸首一年,樓價急插45%,而且跌勢一發不可收拾,再經歷2000年科網股引爆、2003年沙士,CCL最低曾報31.77,較回歸第一個星期累積下瀉超過68%。
移民潮難推倒樓市
當年大部分新盤買家是投資者甚至是投機者,不少單位淪為負資產,被迫賣樓,「業主100萬賣了層樓,自己沒有地方住,還欠銀行50萬,每個月要還錢,孭住一個還不完的債」,因此住宅變成「燙手山芋」,就算私樓價值跌到近乎居屋價都缺乏承接力。
不過,樓價自2003年見底、壞消息盡出後便開始反彈,至今19年間持續反覆向上,形成本港有史以來罕有的最長升市周期。施永青說,2002年11月,時任房屋及規劃地政局局長孫明揚宣布俗稱「孫九招」的9項救市措施,包括政府停止主動賣地只推行勾地政策、叫停興建各類資助房屋等,令樓市供應出現巨大斷層。基於住宅空置率不斷降低,新盤供應少,發展商奇貨可居,導致樓價炒高。
樓價延續多年升勢之後,施永青在2014年開始一度看淡後市,出售不少物業套現,但最終發現自己「睇錯市」,重新唱好樓市。他解釋,自2014年雨傘運動開始、中美矛盾日益嚴重、2016年美國加息縮表,「對樓市壞消息全部多過好消息」,但香港樓價依然堅如磐石。這多少反映本港樓市供求失衡,加上2010年開始推出多項印花稅「辣招」限制自由市場,近年出現的移民潮又不足以推倒樓市,令樓價難跌。
加息非入市考慮因素
儘管現時每年私人住宅供應已較10年前大幅增加,但每年仍只有萬餘個至最多2.1萬個單位落成,按香港有250萬個家庭來計算,按年只要其中1%具有買樓能力,都超出每年可供應單位的數量,「連剛性需求都未能滿足,也不計及其他投資需求」,以往股市與樓市存在關聯性,惟現時用家主導樓市,股市升跌與樓市已經沒任何直接或間接關係。施永青強調:「買家關心能否買樓,有否地方住,其他疫情、加息、打仗都並非入市的主要考慮因素。」
雖然施永青相信樓價不會下滑,但未來一段時間難以具備大升條件,因為樓市急飆必須結合經濟增長、工資上揚、失業率低等基本因素支持,由於現時環球經濟情況不算理想,本地樓價升幅只能單靠供應不足支撐,而非市民的購買力增強。他估計,今年本港樓價僅圍繞5%上落。
採訪、撰文:程俊華