香港的商業活動未完全復甦，富瑞預期今年零售銷售再跌低單位數，寫字樓租金更會在今明兩年都有中單位數跌幅。如果資本市場持續向好，財富效應推動下有望令零售市道逐步走出谷底，商舖投資逐漸回復吸引力，而未來有大量新商廈落成，辦公室空置率今年可能由現時13%，進一步攀升至14%甚或15%。
港人北上成風，為香港零售市道帶來壓力，富瑞中國金融證券研究部高級副總裁黃梓皓指出，港人到深圳的多數是飲食、按摩等較小額消費，搶走香港商品銷售的比重不高；相比之下，港人到日本等地「返家鄉」旅遊對本地消費打擊更大，因為外遊消費額更高，購買物品直接取代香港的消費，更重要是涉及經濟動力最大的中產階級。
日圓兌港元維持五算水平，到日本消費儼然有折扣優惠，黃梓皓提到，「如果美元強帶動港元強、日圓低水是結構性情況，港人外遊削弱本地消費就是結構性問題。」
黃梓皓：資金或重投商舖
本地低價消費同樣受壓，黃梓皓強調，零售業確實面對多重挑戰，他引用飲食業常說的「4、3、2、1」作解說，四成是來貨成本、三成人工、兩成租金，餘下一成是利潤，較大問題是過去數年勞工成本持續上漲，營運利潤自然被壓低至單位數比率，「如果每年利潤率賺2%、3%，不如投資美國國債更舒服穩陣。」
對於市面上出現的結業潮，黃梓皓認為情況並非極端嚴峻，店舖老闆因為不願續租或各種原因而選擇結束業務，但隔一段日子會再開業，「改個名賣同一樣食物，這情況並不罕見。」
觀乎最近股市回升，黃梓皓表示，零售市道有機會在明年喘穩，銷售額按年回到持平階段，雖然零售商戶亦要捱一段時間，但考慮商舖價格累跌不少，資本化率（cap rate，物業租金收益除以物業市價）已回升到近5%，投資價值愈趨合理，或會令資金重投工商舖。
單純等待經濟復甦並不足夠，長遠而言，黃梓皓指出，飲食業有必要積極轉型，一方面是近年常說的數碼化，利用電子落單減省人工成本，同時，佔地面積大的食肆應該想辦法改善效率，例如由一間茶樓「斬件」成兩間或三間不同類型食肆，提升每方呎的營運效益。
商廈市道前景則較為顛簸，黃梓皓提到，2024年發展商已經以不同優惠搶租客，令租金逐步回落，惟空置率亦升至13%，隨着今明兩年有更多新商廈落成，在需求不足下，空置率有機會在年內升至14%，甚或15%，商業客戶現時能以更優惠價格租用核心地段辦公室，「空置率回落到單位數水平，業主才有加租的議價能力。」
北都租金視乎交通配套
政府希望大規模發展北部都會區，地域上和深圳可算是「一河之隔」，面對深圳租金更平的競爭，黃梓皓指多年來都有聲音指紐約和鄰近新澤西州租金和生活指數差距遠，而另一比較是東京和橫濱，但是未有出現金融和專業服務大舉遷移到平價地區。
他解釋稱，香港和內地提供的服務和產業不同，租金價格不能直接比較，如果北都交通配套能有效連接香港其他核心商業地段，不擔心會導致香港租金會和深圳「鬥捲」，「不可能要求香港客戶花長時間過境到內地會面」，但如果交通以至生活模式未能和香港核心地段連接，「北都租金會較貼近深圳」。
中小型房地產商周轉困難，風險溢出到銀行業，黃梓皓說，中小發展商不如大地產商持有多項資產可以變賣套現，債項在偏高息環境下引發的問題會持續一段時間，個別香港銀行減值撥備亦會維持偏高。
採訪、撰文：董曉沂
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