以經濟學回應臉書的「全港店舖執笠結業消息關注組」，欄友曾國平寫了〈零售市道與「頑固」舖租〉一文，並引用數據破除「業主唔肯減租」之迷信。經濟現實是，商舖租金其實一向有升有跌：2008年金融海嘯、2015年至2016年內地股災、2019年香港社會動盪加上之後疫情限制，租金都曾下跌。相比零售市道，兩者具有齊上齊落的市場規律，只是租金變化遠比零售溫和，沒有大跌，亦難以急升。
我首先要補充的是，走出象牙塔看舖租數據，現實世界的免租期、業主分擔的裝修費用等，都不會反映在官方數據上，卻又會跟隨市況作出調整。數據上的租金波幅，往往低估了實際的租金波幅。更重要的經濟考慮，房地產是耐用品，商舖如是，寫字樓亦如是。因為政府規劃，商舖或寫字樓的供應是不可能在一夜之間改變的。相比住宅需求，商舖或寫字樓的需求卻傾向隨商業周期有較大波動。
零工經濟的勞動市場啟示
規劃，不但影響供應，亦同時影響市場調節，尤其當需求改變是長遠而非周期性的。3年的新冠疫情，不似預期的經濟復甦。清零政策的經濟代價，可以是長遠而非周期性的。遊客可以重來，儘管消費模式不再，「在家上班」（Working from Home, WFH）卻似乎是不可逆轉的市場方向。根據剛發表的研究文章「Working from home as an economic and social change: A review」：
The ILO (International Labour Office, 2021) estimates that 7.9% of the world's workers WFH based on 118-country survey data in 2019 before the Covid-19 pandemic. In their ILO Policy Brief, Soares et al. (2021) estimate that 17.4% of the world's workers WFH based on 31-country survey data during the second quarter of 2020. Thus, the percentage of WFH workers had more than doubled since the pandemic... In Japan, the percentage of WFH increased from 6% in January 2020 to 25% during the first state of emergency declaration, April 17–May 25, 2020, but fell to about 17% in June 2020 then remained at the same level until September 30, 2021 (Okubo, 2022). In the US, according to the 2021 American Community Survey, the percentage of WFH increased from 5.7% in 2019 to 7.3% in 2020 to 17.9% in 2021 (U.S. Census Bureau, 2022; Silver, 2023). Analyzing job vacancy postings in five English-speaking countries (Australia, Canada, New Zealand, the UK, and the US), Hansen et al. (2023) find that the percentage of postings that offer hybrid or remote work more than tripled in the US between 2020 and early 2023 and more than quintupled in the remaining four countries.
在家上班比例，全球各地以倍數上升。租金再頑固，本地甲級寫字樓的租金，自2019年下半年起持續下跌，跌幅超過三成！當本地商舖空置率已下降至6.6%，甲級寫字樓的空置率卻仍然維持在12.9%。在長遠需求下降導致的結構性改變面前，周期性波動引發的執笠結業變得是小問題。在「全港寫字樓縮水搬竇消息關注組」成立前，政府要更好規劃。同意明日大嶼延遲填海，是時候認真思考長遠來說北都計劃有否需要打造多一個「核心商業區」（CBD）？
2008年的金融海嘯，展開了當代「零工經濟」（gig economy）的序幕。職場上多重身份，以往是不務正業，今天是斜槓一族（slasher）。
從大學教授到經濟顧問，社交平台、食品餐飲、文化藝術、健康醫療等行業，都是我近年有份參與甚至投資的事業。互聯網大大減低交易費用，所謂「零工經濟」，是透過網上勞工媒合平台，把分散於各地的勞力資源，按需求調度到特定地點以執行任務。毋須商舖或寫字樓，斜槓一族都是自己的老闆。
10年後的新冠疫情，「零工經濟」繼續影響着全球勞動市場，「在家上班」的新潮流除了降低勞動市場的交易費用外，亦可能大大改變了房地產市場的市場結構。是的，現代人工作模式已經轉變，不再明確區分工作與居住場所。當勞動力傾向斜槓，房地產為什麼不可以斜槓？
北都要為未來經濟模式計劃
根據北都計劃，洪水橋將發展成另一個CBD。近月的立法會文件亦表明：「洪水橋/厦村新發展區將提供不少於200萬方米的商業樓面面積，其中超過100萬方米位於市中心區，讓提供高端專業服務的本地、內地和跨國企業進駐。」 而地政總署亦已經公布有關補地價標準金額水平，規劃之下，各區住宅發展與非住宅發展皆有其不同的補地價標準金額。作為經濟學者，我不禁要問：北都規劃的量和價，有仔細考慮過「零工經濟」和「在家上班」兩大似乎不可逆轉的經濟新潮流嗎？
不要誤會，我不是反對發展。只是，傳統的CBD在「零工經濟」和「在家上班」兩大經濟新潮流之下，已經是不合時宜。更何況未來幾年香港的商業樓面供應有多充裕，特區政府應該比我更清楚。容我再次強調，「零工經濟」和「在家上班」並不是商業周期的過渡現象，而是互聯網電子新經濟下的長遠新趨勢。未來的經濟模式，硬性規定某區做商業項目，就如硬性規定某人做固定職業。現代人工作模式早已轉變，工作與居住場所的區分變得模糊。官員們，晚上或假日請到純商業區逛逛吧？CBD這過時的規劃概念，是時候轉變成CSD，即Central Social District。
Orientis首席經濟師
（編者按：徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售）
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