日本近年樓價飛升，備受國內外投資者注視，加上日圓一直維持低水，息口又低企，吸引資金持續流入當地樓市，特別是貴重物業。去年東京價值逾510萬港元的新盤交投逾4000宗，突破歷年新高；豪宅亦破頂，平均價逾1040萬港元，按年狂飆近38%，有價有市。東京澀谷區除了是潮流「聖地」，亦是知名的高尚住宅區，當中代代木上原是政商名流聚居地之一，住宅彌足珍貴。
日本的建築成本近年持續上漲，東京升幅尤其厲害。根據日本建設物價調查會最新公布的建築成本指數，今年10月東京分層住宅建築成本指數為133.9，雖與9月錄得的134比較變化不大，但首10個月已累積上漲4.86%，遠超通脹。
建築成本指數是按照建築物的種類計算出施工成本，除了鋼筋和混凝土等建材外，亦包括建築工人的工資，統計在2015年1月起開始每月公布。資料顯示，東京的分層住宅建築成本指數低位是2016年10月錄得的98，之後數年來指數幾乎直線向上，以最新指數133.9計算，8年來累積上揚36.63%。
首都分層價11年翻一番
由於建築成本飆升，加上日圓貶值及低息環境，帶動東京樓價連漲多年。根據日本國土交通省公布的不動產價格指數顯示，東京樓價連升11年，累積升幅達62%，當中分層樓價漲幅更超逾96%。
今年首7個月，日本整體樓價錄得1.17%輕微升幅，分層樓價則有3.27%增長；同期東京樓價上揚3.21%，分層樓價更飆4.78%。由此反映東京不僅是日本的樓市指標，更是帶動全國樓價向上的火車頭。
據日本房地產調查公司東京KANTEI每年公布一次的「全國逾1億日圓新建住宅供應動向」報告，2023年全國逾1億日圓（逾510萬港元）的豪宅新盤成交突破4000宗，至4853伙，按年增加約23%；期內東京佔4039伙或83%，數量創1985年有統計以來新高。去年東京豪宅平均成交價亦首度升穿2億日圓（約1020萬港元），達2.04億日圓（約1040.4萬港元），按年飆近38%。
去年日本平均售價最高昂的新盤，位於東京澀谷區傳統豪宅地段代官山猿樂町，項目提供23個單位，平均造價4.83億日圓（約2463.3萬港元）。
澀谷高級住宅區 氛圍靜謐
東京佔地約2200萬平方公里，人口接近1420萬，共分23區，JR山手線途徑的千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區及澀谷區統稱為「都心6區」，是東京的政治、經濟、商業中心。而新宿區、澀谷區、池袋區則屬三大副都心區，地位舉足輕重。
被譽為東京著名購物天堂的澀谷區，位於東京的城西地區，以JR澀谷車站為中心，站前的十字路口之繁華景象更是舉世聞名。澀谷區於1932年設立，現時人口超過24萬，每個町都各有特色，如澀谷町是流行時尚的基地，近年更加大刀闊斧進行都市更新計劃；神宮前町的表參道是世界各大知名品牌林立之地，有「日本香榭麗舍大道」之稱；代官山町、神泉町、松濤町、廣尾町及代代木上原地帶則是政商界及名流聚居的高級住宅區，環境靜謐，與澀谷町一帶的氛圍大相逕庭。
澀谷優質住宅區之一的代代木上原，泛指地鐵代代木上原站周邊地段，範圍包括上原町、元代代木町、西原町、大山町。坐落於澀谷區西部位置的大山町雖然靠近市中心，但環境非常寧靜，由於處於山坡之上，地勢較高，住宅視野廣闊，景觀甚佳。
大山町地勢高 視野廣闊
大山町早於400多年前的江戶時代已是武士們聚居的村落，1912年有商人大手收購大山町一帶土地，建造了名為「大山園」的日式庭園觀光設施，擁有池塘和瀑布，並向公眾開放，成為當年深受歡迎的景點，日後該地區名為大山町。
大山町之所以成為高級豪宅區，是因為該區域有部分用地指定為「第一種低層住居專用地域」，建築物設有高度限制，部分住宅用地只能建10米高的建築物。此外，為防止土地分割得太細，大山町有「最小用地面積」限制，地皮面積最細須200方米（約2153方呎），造就區內住宅普遍低矮及面積較大。
放盤僅6個 最貴叫1163萬
根據日本地產代理LIFULL HOME'S數據顯示，一個實用面積約753方呎的二手分層住宅單位，澀谷區平均樓價為9128萬日圓（約465.5萬港元），屬東京都23區中第二高，僅次於港區平均價1.17億日圓（約596.7萬港元）。
LIFULL HOME'S的資料顯示，澀谷區目前有約350個二手分層住宅放售，大山町只佔6個，其中4伙叫價逾1億日圓（逾510萬港元），最貴意向價2.28億日圓（約1162.8萬港元）。
租盤方面，澀谷區分層租盤有約4460個，大山町佔不足1%（約40個），供應珍罕，叫租每月6.7萬至80萬日圓（約3417至4.08萬港元）。
文：程俊華
