廣州是廣東省省會，為政治、經濟、科技、教育和文化中心，市內歷史最悠久的中心城區越秀，教育資源豐富，是學霸搖籃，雲集全市頂尖小學，造就學位房的交投興旺，區內樓價一直穩居廣州首位。越秀區新盤不多，樓市以二手主導，部分名校網覆蓋的屋苑如東風廣場及東方文德廣場，每方米造價即使分別高過越秀區均價近四成及近六成，仍十分搶手。
越秀區東起廣州大道，與廣州經濟第一的天河區接壤；南臨珠江，隔江相望海珠區；西至人民路，毗鄰荔灣區；北面到白雲山山腳。越秀區是廣州市的中心城區，為廣東省人民政府和廣州市人民政府所在，地位超然，人口密度是全市之最及全國第五高，每平方公里約3.07萬人。
這個廣州最古老的中心城區，滙聚8個朝代2000多年的文物古蹟，中山五路一帶是廣州最繁華商貿中心和古城文化旅遊區，北京路步行街地道小吃，潮流商場林立，每日遊人如鯽，烈士陵園、中山紀念堂及越秀公園等著名景點都在此。
廣州火車站將全面高鐵化
區內有50年歷史的廣州火車站，目前仍以普速鐵路運營，隨着廣州白雲站早前通車，逐步承擔廣州站和廣州東站的全部普速運力，廣州站作為全市鐵路客運樞紐之一，即將進行「高鐵化改造」，升級「大灣區中心站」，預計京廣、廣湛、廣深港、廣汕等高鐵線路將被引入，其中廣深港高鐵延伸至廣州站，實現與包括香港在內的大灣區節點城市一小時互達。此舉也推動周邊商圈由傳統轉型為高質量，實現產業創新融合發展，為老城區增添活力。
越秀區二手樓價貴絕全市。地產網站安居客統計，廣州5月整體二手樓價每方米32574元人民幣（呎價約3262港元），按年回落14.7%；越秀區以每方米69790元人民幣（呎價約6989港元）稱冠，按年升值3.7%；天河區緊隨其後，每方米67908元人民幣（呎價約6800港元），按年挫4.2%；海珠區以每方米49476元人民幣（呎價約4954港元）居第三位，按年跌價6.1%。
越秀區可發展的住宅地皮緊缺，市場以二手主導，今年暫沒有新盤開賣，近年亦只有約7個新項目推出，包括萬科．瑧樾府、淘金半山豪庭．御庭、港匯臺、公園前．君熙府等，售價由每方米88000至12萬元人民幣（呎價約8812至12017港元）。當地的地產代理表示，區內近年發售的新盤大都不是坐落小學名校網，其中淘金半山豪庭．御庭有省一級廣州市華僑外國語學校坐鎮算是較佳，但只屬第二梯隊名校。該盤入伙一年半，尚有餘貨，平均每方米11萬元人民幣（呎價約11015港元）。
留學法國並在當地結婚生育的李女士，近年回流廣州生活，為即將上小學的女兒在越秀淘金區購買學位房，單位處於頂樓，約60方米（約646方呎），造價300萬元人民幣（約323.4萬港元），每方米50000元人民幣（呎價約5007港元）。物業8層高，設有電梯，樓齡25年，屬廣州市華僑外國語學校校網。
教育資源是越秀區的強項，早在唐朝開科取士以來，已是讀書人學習進修之地，至今越秀區還保留不少古老的學宮、書院、學堂遺蹟遺址，如南海學宮及萬木草堂等。區內名校眾多，主要中學有廣東實驗中學、廣州市執信中學、廣州市第二中學等。
廣州的頂尖小學都坐落此區，民間為越秀區小學選出第一梯隊五強，首位是東風東路小學，第二位是文德路小學、第三位是東山培正小學，之後是農林下路小學、小北路小學，這些名校造就所屬劃區的住宅別具保值力。學位房一直是支持越秀區樓價向好的動力之一，即使樓市調整，其抗跌力也特別強。
「第一梯隊」屋苑二手呎價9737
越秀區省一級小學多達22間，排頭位的6間，都是歷史悠久的百年老校，即使所對應的住宅大多樓齡高，樓價卻是越秀區「第一梯隊」。第一名校東風東路小學，校網內較新的住宅有萬科金色家園、錦城花園、東風廣場及天倫廣場，東風廣場可說是學位房的紅盤，項目規模龐大，發展商是麗豐控股（01125），分5期興建逾2000伙。東風廣場現時二手價每方米97237元人民幣（呎價約9737港元），較其所處區域東風東的二手平均樓價每方米79099元人民幣（呎價約7921港元）高22.9%，並較越秀區高近四成。東風廣場2023年3月二手價高達每方米12.27萬元人民幣（呎價約12287港元），其後隨大市回調。
東風廣場以約70方米（約753方呎）的單位承接力最強，今年3月一個69.99方米（約753方呎）的單位，以639萬元人民幣（約688.8萬港元）易手，每方米91299元人民幣（呎價約9143港元）。近期相若尺碼的放盤有低層2房戶，70方米（約753方呎），向東南，裝修較舊，叫價600萬元人民幣（約646.7萬港元），每方米85714元人民幣（呎價約8583港元）。
樓不怕舊 入名校網有價有市
東風東路小學校網內的住宅亦有相宜之選，但一般樓齡超過30年兼無電梯，集中在農林上路，一個2房49方米（約527方呎）單位，雅致裝修，叫價280萬元人民幣（約301.8萬港元），每方米57143元人民幣（呎價約5722港元）；物業9層高，不設電梯，單位在較高樓層。
文德路小學校區範圍的東方文德廣場，樓齡逾10年，由5幢高層樓宇組成，現時售價每方米11.1萬元人民幣（呎價約11115港元），屋苑過去兩年都維持在每方米11萬多元人民幣（呎價約11015港元）水平，較其所屬區域農講所的平均樓價每方米54463萬元人民幣（呎價約5454港元）高約一倍，並較越秀區高59%。新近成交有60.2方米（約648方呎）的單位，今年1月以566萬元人民幣（約610.1萬港元）轉手，每方米94020元人民幣（呎價約9415港元）。放盤有中層3房單位，面積90方米（約969方呎），附企理裝修，叫價1000萬元人民幣（約1077.9萬港元），每方米11.11萬元人民幣（呎價約11125港元）。
文：楊淨
