為抑制通脹攀升，全球多個國家接連急速加息，令不少主要城市的樓價在2022年由升轉跌。不過，日本央行一直維持負利率政策，即使近期嘗試曲線收緊貨幣政策，相對各國仍算寛鬆。日本樓價持續堅挺，今年8月整體樓價按年升7.7%，一直是物業升市火車頭的首都東京，更按年上揚9%。雖然東京樓價較高，仍不乏低水之選，位於東京北部的板橋區，是環境恬靜的住宅區，一個實用面積約753方呎的二手住宅單位，平均造價約246.3萬港元，比東京都同類住宅平33%。事實上，以「都心6區」同類單位的價錢，在板橋區可買到兩伙兼有找。
有別於各國央行收水以遏抑通脹，日本央行一直維持超寬鬆貨幣政策，導致日圓兌美元持續貶值，今年10月更曾創逾30年新低，至近期才反彈。日本月初公布第三季國內生產總值（GDP）終值，按季以年率計收縮0.8%，幅度少過早前公布的初值負1.2%及市場估計的負1%，主要是出口數據強勁，紓緩了日圓貶值對貿易構成的負面影響，估計第四季經濟可望回復增長。
東京大阪生活成本排名驟降
由於過去一年日圓滙率大跌，令當地生活成本全球排名下降。據英國《經濟學人》雜誌智庫最新公布「全球生活成本調查2022」（Worldwide Cost of Living 2022）顯示，在今年8月至9月比較全球172個主要城市、逾200種貨品及服務超過400項價格，過去一年全球生活成本指數平均上升8.1%，幅度為20多年以來最大。而日本在維持超寬鬆貨幣政策下，東京和大阪排名雙雙下降，東京由去年排名第13位，回落至第37位，生活成本指數按年跌20.9%；大阪更按年急降33位，至最新的第43位，生活成本指數較去年低24.5%。
歐美多個主要國家今年起進入加息周期，惟獨日本維持負利率政策。在加息之後，多國樓價率先作出反應，今年夏季開始徐徐下跌，加息步伐較急的國家如美國、加拿大、澳洲等，樓價都出現跌勢，如加拿大今年9月樓價單月便下挫3.1%，是自1999年有統計以來最大按月跌幅。
首都二手樓價連升18個月
然而，日本樓價在2022年升勢持續，跑贏全球多個國家。根據日本國土交通省公布的不動產價格指數顯示，今年截至8月，日本整體樓價按月再升0.5%，比去年底累漲6%，較去年同期更上揚7.7%。首都東京仍是升市火車頭，今年首8個月樓價錄得8.7%升幅，按年則漲9%。
事實上，東京二手樓價在過去一段時間不斷突破新高。據日本房地產調查公司東京KANTEI的數據顯示，截至今年10月，東京都的二手樓價已連升18個月。如要在東京都購買一個實用面積約753方呎的二手住宅單位，10月份最新平均樓價為6405萬日圓（約365.1萬港元），按月升0.4%，按年上漲8.3%。
由千代田、中央區、港區、新宿、文京及澀谷所組成的「都心6區」，實用面積約753方呎的二手單位平均售價逼近1億日圓，高達9950萬日圓（約567.2萬港元），按月升0.8%，按年漲7.4%，反映東京樓價主要由「都心6區」扯高。
東京都市中心共有23區，佔地逾627.5萬平方公里，人口逾957.6萬。東京最中心位置的樓價當然高企，由於市內基建完善、交通方便，周邊分區亦不乏選擇。位處東京北部的板橋區，與埼玉縣接壤，面積32.2萬平方公里，面積在23區中排名第九位，人口約57萬則屬第七多。
板橋區並非位處東京市中心，而是在荒川沿岸，貼近自然環境，遠離摩天大樓林立的都市喧囂，適合家庭居住。由板橋區乘坐鐵路交通工具，30分鐘之內便到達池袋、新宿和大手町等主要商業地區，不失交通優勢。板橋區最具特色之處，是每年8月第一個周日在荒川河堤上舉行的「板橋煙火大會」，屬日本國內最大規模的煙花大會之一。
據土地DATA網站顯示，東京都土地呎價9.57萬日圓（約5455港元），按年升1.7%。東京都最貴地價的中央區，平均每方呎49.51萬日圓（約2.82萬港元）；反之，板橋區地價平均每方呎只需5.21萬日圓（約2970港元），比最貴的中央區低近九成。
位於板橋區最西端位置、與埼玉縣和光市連接的成增町，是東京都市中心最邊緣的一個町，大部分為住宅，現有逾2.9萬人居住，佔板橋區近5%人口。成增町最熱鬧的地方為地下鐵成增站一帶，因為此站是由埼玉縣進入東京都的第一站，周邊商店林立。日本知名快餐店摩斯漢堡（MOS Burger），首家分店便在1972年於板橋區成增町創立，該一號店現時仍然營業；日本薯片品牌湖池屋的總部，亦是設於成增町。
都心6區1戶價錢 板橋可購2伙
參考日本房地產網站LIFULL HOME'S資料，入市板橋區一個實用面積約753方呎的二手住宅單位，平均造價為4321萬日圓（約246.3萬港元）。比東京都同類住宅平33%，以「都心6區」同類面積單位的價錢，在板橋區可買到兩伙有餘。
板橋區目前有476個分層住宅放售，叫價630萬日圓（約35.9萬港元）起；成增町佔38個盤源，售價1180萬至6480萬日圓（約67.3萬至369.4萬港元）。
文：程俊華
