灣仔是香港最早發展的地區之一，隨着時代不斷轉變，已成為新舊交融的商住區，加上毗鄰商業核心區金鐘，地位無可取代。珠海香洲也有個灣仔（灣仔街道），巧合地其發展和定位與香港的灣仔類似，同樣有部分地帶經過收購改造，亦設有國際級的會展中心，且鄰近高端商業區，為連接港澳和橫琴的交通樞紐。這些優勢令珠海灣仔的樓價冠絕香洲，其中豪宅地帶南灣片區更是政府點名優化的區域，樓市前景秀麗。
珠海灣仔與澳門僅一河之隔，相距不足500米，西倚景色秀麗的加林山，南臨馬騮洲水道，是珠江三角洲及粵西地區與港澳往來的水上交通要衝，與國家重點發展的橫琴島一橋相連，西南與珠海保稅區為鄰。珠海持續發展，加上澳門產業日趨多元化，佔盡地利的灣仔樓價順理成章躍居香洲最高。
港車北上實施後 交通更便利
隨着港珠澳大橋、珠機城際軌道、情侶南路等重大交通基建全面投運，灣仔已成為連接港澳和橫琴的交通樞紐區域。國務院於去年底批准的「港珠澳大橋港車北上不設配額計劃」（「港車北上」計劃），本月公布最快7月起實施，為港人北上帶來更大的便利。此外，2020年珠海市自然資源局發布批前公示，透露珠澳兩岸將建設海底行人隧道，選址正是珠海灣仔的城軌灣仔站附近，規劃通往澳門媽閣，惟至今兩地仍未達成共識。事實上，珠海與澳門已增設多個口岸方便兩地居民出入，其中灣仔口岸可乘渡輪前往，航程僅5分鐘便抵澳門內港客運碼頭，不過仍要預算時間過關。
灣仔在城市建設上積極求變，區內6個舊村改造陸續完成，多家發展商包括碧桂園、保利、佳兆業及華發集團等的住宅及商業項目已相繼落成。與橫琴共同打造的十字門中央商務區，經過十多年的開發，珠海國際會展中心、十字門華發商都、珠海中心大廈、珠海華發喜來登酒店等已投入使用，實現珠江西岸乃至大灣區高端產業基地及會展中心。這些時尚建設讓灣仔大變身，晉級成為高檔次的商住區。
港人珠海置業鬆綁 按息大降
2021年珠海市自然資源局公布《珠海市香洲區B-NW5-01B-NW5-02編制單元（灣仔口岸及周邊地區）控制性詳細規劃修改及城市設計》的批後公示，內容主要是重點加強南灣片區及十字門片區的發展，在基建及公共設施方面投放資源，前者定位為住宅區及跨境口岸門戶，十字門片區功能為富國際競爭力的商務會展中心和高端居住社區。
香港人現時在珠海買樓的條件與當地居民無異，已不再需要提供社保及個稅證明，即沒有購樓門檻，而去年6月開始已放寬限購，除了香洲部分地區外，港人以個人為單位可以購買兩伙（包括一手及二手單位），若想購置第三套房則只能選購別墅；澳門人可以買3套房，同樣地若想買第四個單位，亦只可以購買別墅。
至於按揭，以往在內地銀行申請按揭貸款手續繁複，而且利息較高；現時手續已比以往簡化，只需提供入息證明、稅單及身份證明文件，貸款利率已降至香港銀行水平，首套房最低可造3.7厘，比去年最高達6厘低得多，同時首套房最多可按八成。
南灣片區明星盤20載升值19倍
參考內地地產網站安居客資料，珠海今年5月二手樓價每方米22492元人民幣（呎價約2373港元），按月升0.04%，按年挫4.14%。市內的香洲區今年5月二手樓價每方米26982元人民幣（呎價約2847港元），按月升0.02%，按年有1.73%跌幅；區內灣仔同期二手樓價每方米33388元人民幣（呎價約3523港元），按月升0.43%，按年漲2.74%。灣仔樓價較一橋相連的橫琴二手樓價高達每方米52004元人民幣（呎價約5487港元）低水35.8%，更比一河之隔相距不足500米的澳門平58.05%。據澳門統計暨普查局資料，今年第一季澳門整體住宅平均價每方米92972澳門元（呎價約8398港元）。
政府大力發展的南灣片區範圍大約是北起昌盛大橋，南至城軌灣仔北站一帶。珠海世紀房地產高級營業經理羅麒瑋指出，不計橫琴，灣仔區樓價向來是珠海龍頭，特別是豪宅地帶南灣片區，明星盤之一的鴻景花園，20年前賣價只是每方米約1000元人民幣（呎價約106港元），現時已近2萬元人民幣（呎價約2110港元），升幅19倍，見證區內樓價長升長有。鴻景花園規模龐大，有近50幢住宅，由數層至10多層高，雖然已逾30年樓齡，由於位置優越，鄰近城軌灣仔北站及灣仔口岸，加上生活配套充足，至今仍受追捧，情況就等於香港的太古城一樣。據地產網站房天下資料，項目現時二手價每方米18716元人民幣（呎價約1975港元），有90個放盤，一個中層3房單位，面積115.75方米（約1246方呎），叫價209萬元人民幣（約237.4萬港元），每方米18056元人民幣（呎價約1905港元）。
鴻景花園對面、由佳兆業發展的水岸華都，共有8幢大樓，入伙約10年，據地產網站房天下資料，現時二手叫價每方米29800元人民幣（呎價約3144港元）。屋苑一個35.55方米（約383方呎）單位，去年10月以89萬元人民幣（約101.1萬港元）轉手，每方米25035元人民幣（呎價約2641元）。高層一個38.52方米（約415方呎）單位，現叫價108萬元人民幣（約122.7萬港元），每方米28037元人民幣（呎價約2958港元）。
靠近港珠澳大橋延長線出入口的半新樓珠海碧桂園濠月灣，入伙約4年，共有3座高層大廈，現時二手價每方米38701元人民幣（呎價約4083港元），放盤約36個。去年3月一個116.24方米（約1251方呎）的單位，以369萬元人民幣（約419.1萬港元）易手，每方米31745元人民幣（呎價約3349港元）。屋苑一個中層115.16方米（約1240方呎）3房單位，最近以338萬元人民幣（約383.9萬港元）放售，每方米29350元人民幣（呎價約3097港元）。
文：楊淨
