2023年6月19日

劉振江 天圓地方

樂建居的地價折讓

行政長官會同行政會議在6月13日通過私人興建資助出售房屋先導計劃（「樂建居」）的政策框架，鼓勵私人發展商參與興建資助出售單位。政府將透過主動出售土地（「公開招標形式」），以及讓發展商申請改劃其擁有的土地，並透過換地或修訂地契及預設的補地價安排，以土地市值三分之一計（「私人土地形式」）來達成政策目標。這是繼「港人首次置業計劃」之後，政府再以減少補地價的方式吸引私人發展商參與興建資助出售房屋。

「樂建居」的資助出售單位的定位，屬於政府定義置業階梯中居者有其屋計劃（居屋）單位同一層級。政府為其訂定的固定售價折扣率為35%，這比率是參考了自2014年復售居屋以來不同期數居屋的平均折扣率；而最新一期（2023年）的居屋售價折扣率為38%，略高於以上訂定的水平。基於「樂建居」單位售價與沒有買家資格及轉售限制的相同單位市價有大幅度折讓，發展項目的「市場」地價，相對於沒有上述限制的市場地價，要有遠高於上述35%的折讓；當中原因在於發展土地地價的剩餘價值特性，土地價值取決於項目預計銷售金額減除建築成本、專業費用（此等成本基本不會隨着單位售價改變）、利息、發展商所需利潤及銷售成本等。

政府訂定「私人土地形式」的住宅補地價部分為市價三分之一（這個66.6%的折扣率高於單位售價折扣率35%約一倍），而非住宅部分的補地價則為十足市值。這項補地價安排是參考並跟隨政府自2019年收取房屋協會就資助出售房屋項目的補地價安排（早前住宅部分的補地價折扣率是一半）。未來參與「樂建居」項目的發展商須負責推售資助出售單位，當中要符合法定要求，而宣傳及銷售活動的行政成本不容輕視。房屋協會表示，已初步與政府磋商，並樂意在處理市民申請事宜方面給予協助。這將為出售予合資格人士的工作提供很大助力。

以往私人參建居屋計劃的住宅單位由房屋委員會購回；參與項目的發展商多為建築商，旨在建築工程的利潤，而其承擔的市場風險主要在項目的非住宅部分（一般為商舖及停車位）。「樂建居」的資助出售單位不會有政府和房屋委員會的回購安排；項目發展商要面對的風險較高，除了商舖部分，住宅單位的售價可隨市場價格升跌，對發展利潤有重大影響。「樂建居」的住宅單位買家資格一般會依循當時居屋和房屋政策的資格準則（入息及資產限制）和轉讓限制，這將限制了購買力及單位售價，發展商創造利潤的空間亦因而收窄。

政府會由2023/24年度起，以「公開招標形式」分批推出3幅政府用地出售。首兩幅用地分別位於東涌及柴灣，將於今年年底及明年首季第一季出售。預期地政總署會釐定出合適底價，充分考慮地契要求包括單位售價的35%折扣率、平整土地及建築的成本、資金成本、銷售單位的時間及成本，以及發展商所需利潤等因素，讓「樂建居」計劃能順利落實。

落實「私人土地形式」的計劃要面對的挑戰很大，主要原因在於私人土地業主申請土地改劃作為住宅發展會遇到多方面困難。政府宜汲取「土地共享先導計劃」的經驗，從而制定合適的制度協助申請，以及關注釐定補地價的基礎及時間過程。若個別發展商希望以他們所擁有的土地協助特定目標群組（例如青年）達成置業願望，政府會容許發展商在居屋的資格準則之上作出微調，以及須由房屋局局長審批。

劉振江  高力香港董事總經理

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