2023年5月9日

劉振江 天圓地方

增公營屋有成 宜規劃添私樓

隨着新公屋供應增加落實，以及新增申請宗數穩定下來，過往公屋每年編配予公屋申請者單位數量追不上新增申請宗數的局面，已有逆轉的勢頭；加上近幾年香港人口數目不增反減，政府已有空間考慮恢復增加私人住宅的供應量，這有助提升本港吸引外來人才的競爭力。

過往公屋申請者平均輪候時間大幅攀升的主因，在於每年新增申請宗數遠高於可配置予公屋申請者的單位數目（包括新落成單位及已翻新的公屋單位）。公屋新申請宗數在2016/17年度至2021/22年度的5年期內平均每年約2.9萬宗，而同期配置予公屋申請者的單位數目只為每年約1.93萬伙。

公屋一般申請者是家庭和長者一人申請者，其餘為非長者一人申請。平均輪候時間基本上是以公屋申請登記日期開始計算，直至首次配屋為止。2022年第一季的一般申請者平均輪候時間高達6.1年（以過去12個月分配單位計），至年底回落至5.5年；這得益於早前數季有為數不少的公屋單位可供編配，另加上消化了部分輪候年期較長的公屋需求。團結香港基金上月發表《十年房屋落成量預測2023》報告指出，隨着公營房屋落成量逐漸上升（包括3萬個簡約公屋單位），2026/27年度的一般申請人平均輪候時間有望縮短至4.6年，與2022年《施政報告》所訂指標4.5年相若，但仍遠高於房屋委員會訂定的3年目標。基金的報告指10年期的公營房屋供應預計有約36萬伙，此等供應仍受困於「頭輕尾重」格局；假設當中七成作公屋之用，即約25.2萬伙，這將高於去年底的總申請宗數約23萬宗（包括13.37萬宗一般申請）。

新申請宗數受多項因素影響，包括房屋委員會訂定的家庭及個人申請者收入及資產等上限規定，以及配額及計分制度、公屋家庭分戶需求等。自房屋委員會於2014/15年度實施改革計分制度，30歲以下一人新申請由2011/12年度約2.02萬宗急降至2019/20年度約4800宗。「一般申請」近年佔總申請比例大概為三分二，有別於10年前只得約一半。而60歲以上的申請人在一般新申請者佔比逐年攀高，到2020年已達三成半；隨着本港人口繼續老化，有關比例應會進一步上升。

參考近年人口數目減少，加上政府積極吸引高端人才來港的政策，以及假設公屋申請門檻及計分制度沒有顯著變化，新申請數目應較為平穩，以至有機會低於過往幾年平均數。

政府有決心及多方面能力（包括財政及優化土地發展相關法規等）落實未來10年預期的公營房屋供應數額，現在是時候讓政府考慮如何增加私營房屋的供應，由佔整體單位供應三成，回升至四成甚至更高。自2018年《長遠房屋策略》把公私營房屋比例由六比四改為七比三後，私營房屋的土地供應減少，庫房從這等土地來源所得收入亦顯著下降。

政府新近發布交椅洲人工島項目的階段性公眾參與活動的總結，有意見關注項目對公共財政的影響。由於項目的規劃現仍受制於上述的三成私人住宅單位供應政策，嚴重局限了出售住宅用地可能帶來的土地收益；而項目商業部分CBD3的定位亦會因未有充足的私人住宅在旁邊配合而影響其吸引力。政府要同時推展北部都會區及交椅洲人工島兩大項目，私人住宅的土地收益估算是財務安排的重要一環，適宜盡早籌謀。

劉振江  高力香港董事總經理

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