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2023年1月21日

周六地產專題_海外置業

悉尼齊本德爾樓價低位蓄勢彈
鄰近大學及商業區 年輕華人青睞

每逢農曆新年,澳洲悉尼唐人街都張燈結綵,舞獅迎春,吸引大批遊人前去感受過年氣氛。對於當地年輕華人來說,偶爾去那裏湊湊熱鬧是不錯的,但說到居住,很多都會選擇在唐人街毗鄰的時尚城區齊本德爾(Chippendale)。受新冠疫情拖累,齊本德爾現時分層樓價中位數仍與高峰時有16%差距,在經濟民生復常之下,區內樓價有望否極泰來。

坐落在悉尼市中心的齊本德爾,面積不大,只有0.7平方公里,相當於十分之一個香港油尖旺區(約7平方公里)。該區距離唐人街所在的城區禧市場(Haymarket)不足10分鐘車程,這兩個城區都是華人聚居點,卻有着不同的地區氛圍。

 

禧市場亞洲商舖和食肆林立,在這裏可以找到港式茶餐廳、燒臘店、海味店,以及專門售賣港產紙包飲品和中式罐頭等亞洲食品的亞洲超市,可慰藉港人的思鄉情。每逢農曆新年,區內的唐人街更有舞獅與新春嘉年華等賀歲活動,十分熱鬧。數街之隔的齊本德爾卻截然不同,自從大型屋苑Central Park約於10年前落成,此區開始大變身,如今已被譽為悉尼最具時尚魅力城區之一。

潮流氣息獨特 食買玩齊備

擁有「垂直花園」(Vertical Gardens)的Central Park,首期One Central Park於2014年獲Council on Tall Buildings and Urban Habitat評選為「全球最佳高層大樓」。時隔多年,這座大樓仍是齊本德爾的第一大地標。

Central Park附設的購物中心Central Park Mall,集購物、美食與樂活於一體,內有超市、日式百貨店、潮流服飾店、美容店、髮型屋和科技電子產品專門店,不論是時裝達人、美妝博主,還是遊戲玩家、科技電子愛好者,都能在此體驗不同樂趣。此外,商場下層設有「美食街」,3樓的電影院Palace Cinemas除了上映最新的大熱影片,每月都會舉辦不同國家或地區的小眾電影節,南半球最大的電玩遊戲場Fortress更將於今年春季開業。

中央火車站信步可至

在Central Park對面是悉尼科技大學(UTS),有不少當地華人和華裔留學生就讀;由齊本德爾搭巴士前往悉尼大學(The University of Sydney),亦只需10分鐘左右。此外,對於在悉尼市中心的上班族來說,從該處往返亦很便捷。

有巴士行走區內外的齊本德爾,雖然沒有火車站,但居民步行十數分鐘便可抵達中央火車站(Central Station),這是悉尼最重要的交通樞紐,火車班次頻密,旁邊還有輕鐵站和巴士總站。

齊本德爾鄰近唐人街、大學和商業區,佔據地利,散發潮流氣息之餘,又少了一份繁囂,向來是年輕華人的理想住處,包括當地華人、華裔新移民、留學生和外地僱員。

與禧市場等悉尼內城區的住宅分布相似,齊本德爾的住宅類型也是以分層為主。參考澳洲統計局的資料,齊本德爾有大約4500個住宅單位,當中88%是分層,相連屋佔10%,餘下2%是未作分類的單位。

受到過去3年疫情影響,澳洲封關抗疫,致令悉尼的新移民、留學生以至海外僱員人數大減,疫情前向來租務活躍的齊本德爾樓市成為重災區,空置租盤驟增,樓價難免受壓。

分層價中位數425萬 高位挫16%

澳洲房地產資訊機構Domain早前在一份報告中列出樓價中位數回落至低於2016年水平的悉尼城區名單,按跌幅計算,齊本德爾位居第15位,禧市場更排第二位。報告突顯這兩個華人聚居地的分層樓價抗疫力偏弱。然而,如今民眾漸與疫情共存,生活復常,會否造就趁低價吸納的「黃金機會」?究竟哪一區的住宅現階段更具投資價值?

根據澳洲物業交易平台realestate.com.au的資料,齊本德爾分層樓價中位數於2018年10月攀上高峰,錄得93萬澳元(約507萬港元),可是一場新冠疫情令市況逆轉,區內分層樓價中位數在2020年5月即疫情爆發初期下滑至71萬澳元(約387萬港元),跌幅達24%,至2022年12月底,該區分層樓價中位數才回穩至78萬澳元(約425萬港元),與高峰時價位相比,累計跌幅收窄至16%。

禧市場分層樓價中位數則在2019年6月闖高峰,漲至122萬澳元(約665萬港元),好景不常,疫情亦導致該區樓價急墮,到2022年12月底滑落到86萬澳元(約469萬港元),累積暴挫30%。

單從樓價調整幅度比較,禧市場的分層似乎更「抵買」,問題是該區分層樓價遲遲未能如齊本德爾般爬出谷底,反映齊本德爾具備一些禧市場欠缺的優勢,獨特時尚潮流氣息正是其中之一。

樓價谷底回升 領先禧市場

有從事悉尼內城區住宅交易的物業中介表示,俗語有云「寧買當頭起」,所以就算目前齊本德爾分層樓價中位數較高峰時的折讓幅度不及禧市場,但在後疫情時代更具投資潛力,尤其是質優兼面積較大的單位。現時齊本德爾分層樓價仍較數年前低水,加上抗疫措施放寬,關口重開,新移民、回流人士、留學生以至外地僱員得以陸續前赴澳洲,意味住宅租客重返市場,投資者對齊本德爾房產信心勢將大大強化。

疫情期間,悉尼獨立屋需求激增,屋價不降反漲,分層整體市道卻平平,加上當時住宅按揭利率大幅下調至歷來最低水平,獨立屋價格即使高出分層一大截,供屋的平均利息支出與疫情前供分層的平均利息其實相若。時移世易,現今在物價高漲環境下,澳洲按揭利率明顯回升,許多用家和投資者的置業目標再次轉移到入場費較低的分層,而齊本德爾分層樓價尚未重返高峰,現在或許是趁低吸納的時機。

 

 

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