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2022年12月17日

周六地產專題_海外置業

3房獨立屋近三年漲價23%

墨爾本Springvale屬中密度城區,69%住宅是獨立屋,20%為相連屋,9%屬分層,餘下2%是未作分類的單位。

作為一個生活便利的城區,Springvale是否容易「上車」?按照墨爾本的樓價標準,Springvale住宅價格屬於中上水平,在全市1025個城區中,Springvale的獨立屋價格中位數排行第321位;至於數量不多的分層,其排名就更高,佔據第173位,難道真的是物以罕為貴?

樓價屬墨爾本中上水平

先看獨立屋,根據澳洲房地產資訊機構Domain提供的資料,今年截至10月成交量最多的是3房獨立屋,共有130間,成交價中位數是84.7萬澳元(約453萬港元)。此區的3房獨立屋入門價為65.6萬澳元(約350萬港元),造價最高達122萬澳元(約652萬港元)。

雖然Springvale樓價在墨爾本不算便宜,但這個價錢放在香港,只足夠購買一個普通的1房或2房分層單位。

區內分層住宅方面,今年以來兩房單位交投量最多,錄得54宗,成交價介乎27.5萬至64.5萬澳元(約147萬至345萬港元),樓價中位數為45.6萬澳元(約244萬港元)。

從投資角度分析,當然要留意物業的升值潛力和租金回報。新冠疫情2020年爆發至今,Springvale的3房獨立屋價格中位數近3年來均持續向上,2020年按年升5.2%,2021年漲4.3%,2022年截至10月更按年上揚12%,由2020至2022年10月累積升值22.9%,反映獨立屋價格抗疫力甚強。

分層租金回報近4厘

同期2房分層住宅的表現相對反覆,樓價中位數在2020年有12.8%升幅,2021年卻回落15.6%,今年截至10月又反彈13.7%,近3年累計僅升值8.3%,明顯被獨立屋比下去。

租金回報方面,今年10月的兩房分層周租中位數是350澳元(約1870港元),租金回報中位數3.99厘;3房獨立屋周租中位數為415澳元(約2217港元),租金回報中位數是2.55厘,這方面則是分層較優勝。

投資物業,還有一筆成本要考慮,就是印花稅。如果沒有澳洲居留權,海外人士在墨爾本買樓除要支付基本的印花稅,還要繳納相當於樓價8%的海外投資者額外印花稅。

以3房獨立屋價格中位數84.7萬澳元(約453萬港元)計算,基本印花稅是45890澳元(約24.5萬港元),額外印花稅為67760澳元(約36.2萬港元)。2房分層樓價中位數為45.6萬澳元(約244萬港元),基本印花稅是22430澳元(約12萬港元),額外印花稅為36480澳元(約19.5萬港元)。

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