2022年12月5日
二手住宅劈價及蝕讓已成樓市常態,銀行在樓宇按揭方面自然十分小心謹慎。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位截至今年11月的銀行網上估價(估價)走勢,滙豐銀行及中銀香港(02388)兩家銀行都沒有單位估價按月上調,情況已持續3個月。滙豐銀行全部27個單位11月估價都按月回落,幅度1.28%至13.51%,較10月的0.59%至5.88%按月降幅有所擴大,當中佔10個單位或37%估價按月下調5%以上,以將軍澳居屋寶盈花園按月大削13.51%最勁。
本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年11月的銀行網上估價,滙豐銀行全數估價都錄得按月下調,幅度1.28%至13.51%,當中將軍澳居屋寶盈花園5座低層B室,實用面積484方呎,11月估價為557萬元,較10月的644萬元,大幅調低13.51%,呎價11508元。上址8月至10月的按月降幅為0.62%至1.79%,下調幅度都是當月較細。
中銀估價降幅收窄
其他降幅較大的屋苑單位,有荃灣綠楊新邨B座高層1室,實用面積582方呎,估價由10月的760萬元調低至11月的693萬元,幅度達8.82%,呎價11907元。鴨脷洲海怡半島2座低層A室,實用面積642方呎,11月估價為847萬元,較10月的919萬元,調低7.83%,呎價13193元。
另外,9月及10月曾錄得全部單位估價按月下調的中銀香港,11月情況有所改善,僅得14個單位估價按月回落,幅度0.92%至3.36%,相對10月的按月跌幅1.43%至6.58%,跌幅大為收窄。其中鰂魚涌太古城海棠閣高層A室,實用面積1114方呎,11月估價為2359萬元,較10月的2441萬元,調低3.36%,呎價21176元。該單位9月及10月的估價按月跌幅為3.88%及5.35%。
劈價盤激增因素未反映
中原按揭董事總經理王美鳳表示,一般情況下,大型銀行的網上估價更新,「起碼會滯後一個月左右」,相信11月的估價反映10月市況為主,期間市場按月跌幅在5%以上的單位佔比達30%至40%,個別屋苑的跌幅則達11%以上。以將軍澳為例,該區整體住宅樓價按月跌5%至8%,但個別屋苑跌幅達8%,甚至10%以上。
王美鳳說,本港銀行在11月加息0.25厘後,「大家都知仲會加(息),有見金融市場波動,二手交投弱,有啲業主不願等(決定減價沽貨),市場減價盤多咗,形成樓價下跌,呢個情況銀行估價仲未完全反映。」同時,「多咗用家見樓價累積跌幅(大),認為樓價合理,所以肯入市,令成交增多,價格有機會稍為回穩,跌幅略為收窄。」不過,二手成交的減價盤比例高,預示未來樓市走勢仍然會向下,估價亦以下調為主。
她稱,今年樓價累積跌幅13%,全年料跌15%,估價會逐步反映,年底時估價跌勢未改,但跌幅會收窄。她認為「現時政府絕對係適當時候調整樓市或按揭市場的逆周期措施,當時為防止樓市過熱而推出的措施,隨着市況(改變)已出現逆轉,所以應盡快考慮調整(逆周期措施),以免令樓市的跌勢及不穩定狀況加深。」
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