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2022年11月18日

觀塘第四及五區招標 一口價定輸贏

地價動輒逾100億元的市區重建局(市建局)觀塘市中心重建項目第四及第五發展區(觀塘第四及五區),於周三(16日)開始招標,部分招標條款曝光。據了解,是次招標將以發展商建議的一口入標價「定輸贏」,亦要求入標的財團資產淨值或市值須達251億元。

財團資產淨值要求251億

據悉,是次招標未有如市建局商住或純住宅項目設下分紅要求,僅要求發展商自行提出一口類似入標價的「前期費用」建議,意味將以此為勝負的關鍵,做法與對上一個市建局純商業項目於2017年9月招標時相若,該項目為中環卑利街/嘉咸街重建計劃地盤C項目。

據了解,市建局亦要求中標財團日後建成的物業,須撥出約11萬方呎的寫字樓樓面,以及約50個寫字樓部分的附屬車位予市建局。此外,市建局對入標者的實力亦有要求,除要求相關公司具有合資格的建築經驗外,其資產淨值或者市值等須達251億元或以上。

市建局回應查詢時指出,今年8月就該地皮招意向時,已要求有意參與的發展商及財團須提交資料,表明其發展經驗和財政能力符合市建局訂定的要求,以確保合作發展商中標後有足夠經驗和財政資源完成有關項目,市建局以往為其他項目招標時亦有類似安排。

資料顯示,佔地約27.55萬方呎的觀塘第四及五區,可建樓面面積達216.59萬方呎,將發展包括綜合政府設施和商業發展的大型項目,市建局設有浮動規劃參數安排,中標財團將可在總樓面面積不變的前提下,依照城規會批准的樓面範圍,靈活調撥商業樓面面積作寫字樓、酒店和零售等其他商業用途。

不設分紅 免損投標意欲

市建局今年9月就該地盤收到24份意向書,惟最終只有19家發展商獲邀入標,明年1月11日截標。市場對該項目的估值愈趨保守,最新估值約93.1億至173.3億元,每方呎樓面估值(樓面估值)約4300至8000元。

普縉助理總監(估值及諮詢)李雋傑分析,現時市況和環球經濟因素等多方面影響之下,以一口價形式招標,可望盡量確保到最高的地價收入,免卻經濟不明朗的情況下再要求分紅,影響發展商投標意欲。對於市建局就入標財團的實力要求設下門檻,李雋傑認為,該項目投資額巨大,對入標者資產淨值有要求亦無可厚非。

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