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2022年10月21日

梁守肫 天圓地方

土地分割 金蟬脫殼

整個地段的界線問題說得多了,現在集中討論分段界線的問題。若從歷史說起,可用1982年作為一劃時代的分野,這一年之前,一切新界的事務,包括地界的處理和分段都是由新界理民府負責,當時該府並無專業的土地測量師及測量員,處理地界事宜只有地政主任人士擔當,另加繪圖員職級作畫圖工作,原幅地段的界線,固然不作重測,只靠丈量約份圖作基礎,業主分地割段時,唯有從大量圖上複印有關的地段,再加繪分段界線,這新加的界線多數是由業主以手繪或口述示意,由理民府的繪圖員執筆製成。

丈量約份圖上的原地界已粗略,這樣加添的分段界線自然更失精準,原段地界雖或不濟,始終也是出於測量,還有譜尺,但當時的分段圖卻純紙上談兵,較之原地界,謬差更甚,許多矛盾失誤之處於事後應用時當即暴露,例如各分段相加的面積不等於整段之數,某兩分段或多幅分段,圖上顯示大小的分野卻與文字所記錄的比例相反,又或分段的編號絕不統一等。

結果於1982年各政府部門改組,新界理民府解散,其中土地組別和其繪圖部編歸給地政總署,土地分段事宜開始有土地測量師處理,然而,早已制定的分地圖卻不由更換,一如丈量約份圖之長留作法定紀錄一般。

還有困難的乃是改良任何行政,時日遷延總不能免,當年的測量人士自己提出重訂舊界之議,但拖拖拉拉至1995年底才有《土地測量條例》的訂立,亦只規定重新分割地段時,分段界線必要符合現代測量規範的標準,總算稍為改善了往日的流弊,略有止血的作用,但原本整幅地界的紀錄不容改善,《土地測量條例》的效果仍是有限,本欄屢有提及,且不再贅。

一幅地段之要割出為分段,正路當然是為了局部買賣或分派給子孫,亦有是分割至適當的形狀和尺寸以便每分段起一獨立丁屋,但除此等目的外,卻還有一些特殊而意料不到的作用。

其一是某地段被他人局部侵佔時,引起逆權佔地的訴訟,因而令受襲的業主產生分地的概念,這實是一項自求保險的行為。蓋因地段一旦惹來訴訟,則整件事情都會以地段名義備註於土地註冊內,若該地段有意發展而向銀行抵押,或是計劃出售而接觸買家時,對方一旦見到該地有訴訟牽連,多會卻步。

即使是該地段本是極大而涉及訴訟之處極小,也會招來無人掂手的後果,又因訴訟的過程曠日持久,動輒以年計,則地段之被如此「凍結」,損失實遠較被佔少許土地為甚,如此的情況便引致業主想到解決的辦法,先自把地段分割,認定佔地者所提出的土地範圍,把它分割成一新段,讓餘下的土地被編為餘段,此後再不構成訴訟之地,方便獨立買賣或任何方式處理。這行為說是金蟬脫殼,或是「毒蛇嚙手,壯士斷腕。」生物之中,卻真有壁虎遇有敵人咬着尾巴時,亦會自斷尾巴逃命,先行自動分地,就似此等行為。

如此舉動實是迫於無奈,若使逆權訴訟不是要拖延時日,則毋須自行先來分地,又或是佔地的訴訟不是引用地段稱號為單位,明確地註明受影響的部分,其餘的土地應可以如常處理,何必另闢途徑解決。

其實這樣的先行分段,只代表業主單方面的理解,待至訴訟的確有判決而佔地者勝訴時,所判的土地可能與業主所定的分段不符,則分割的工序可能要有所修正,當初為求安逸之舉,或事與願違,徒費氣力。

梁守肫  香港測量師學會前會長

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