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2022年9月24日

周六地產專題_海外置業

檳城峇六拜滙聚科技人才 豪宅看俏
全球缺晶片 帶挈製造業投資旺爆燈

中美貿易戰持續,加上新冠病毒疫情造成全球供應鏈斷裂或受阻,令企業有感須在中國以外另覓廠房或供應商,間接為馬來西亞帶來商機,特別是電子工業。檳城去年本地生產總值(GDP)增長稱冠全國,主要動力便來自製造業,當中峇六拜(Bayan Lepas)撐起檳城半邊天。檳城高新科技業發展勢頭持續,預料可推動稍為停滯的樓市,峇六拜作為世界級企業及高新科技人才滙聚之地,豪宅前景看俏,區內的峇央峇魯(Bayan Baru)正在興建全州最大的綜合項目,住宅200萬港元起。

馬來西亞統計局針對各州份2021年經濟數據最新出爐,有5州的GDP增長率高於全國的3.1%水平,其中檳城以6.8%稱冠,較2020年收縮2.1%有明顯反彈,增長動力主要來自製造業,特別是電子產品出口,佔全州接近一半收入。

 

大馬首季樓價指數橫行

該局今年5月公布,馬來西亞今年第一季GDP增長5%,連升兩季,幅度優於對上一季的3.6%。檳城首席部長曹觀友認為,檳城製造業走勢仍然強勁,經濟繼續向好,期望今年住宅建築業可復甦。

馬來西亞國家房產資料中心(National Property Information Centre)發表2022年第一季樓市報告,馬來西亞樓價指數報200.9,較去年同期輕微回落0.1%,保持在200水平,按季則下降2%,平均樓價43.34萬林吉特(約75.4萬港元)。各類住宅價格指數按季表現,只有分層單位上升,漲幅為0.1%,平均價34.22萬林吉特(約59.5萬港元);獨立屋跌幅最大,達4.1%,平均價61.77萬林吉特(約107.5萬港元);聯排別墅價格指數回落2.2%,平均價41.05萬林吉特(約71.4萬港元)。

截至今年第一季,全國一手庫存單位有35592個,當中分層住宅佔58.1%最多。庫存中以樓價30.1萬至100萬林吉特(約52.4萬至174萬港元)的單位為主,佔58.2%。一手庫存中以柔佛(Johor)最多,達5992伙;檳城居次,有5816戶;首都吉隆坡則有3337伙。

萊坊今年8月發布2022年上半年《亞太區住宅市場回顧》報告顯示,檳城樓價按年回落0.3%,吉隆坡跌1.3%,均較香港下挫2.4%表現稍佳。

外資紛設廠 檳城FDI激增

檳城是馬來西亞城市化程度最高的都市之一,為工業重鎮,地位僅次吉隆坡。檳城政府早在1972年已決定實行城市工業化,率先把檳島西南面的峇六拜列為全國第一個自由貿易工業區。時至今日,檳城已成為全國最重要的電子產品製造基地,估計佔全球半導體出口的5%。2020年檳城出口額創3100億林吉特(約5394億港元)的歷史新高,其中82%是由電子電氣和專業、科學和精密儀器貢獻。去年檳城製造業投資額達到破紀錄的762億林吉特(約1325.9億港元),按年勁飆4.4倍,佔馬來西亞投資總額39%,傲視全國,這多少拜近年全球晶片極度短缺所賜,不少檳城的晶片公司都擴大產能,並持續有外資同業到此設廠,以致其製造業投資額佔98%屬外商直接投資(FDI)。

峇六拜工業園獲世界級企業青睞,帶來數萬名高新科技人員,對住屋需求有增無減,特別是豪宅。毗鄰峇六拜自由貿易工業區(下稱峇六拜工業區)的峇央峇魯,是七十年代檳城政府起動工業化時一併發展的新市鎮,住宅區主要為在峇六拜工業區上班的僱員而設。近年政府積極開發峇六拜工業區周邊地帶,峇央峇魯有鄰近工業區及檳城國際機場等優勢,成為發展重點,並規劃為商業中心,定位與香港的觀塘及九龍灣類似。

峇央峇魯新樓呎價1566元起

峇央峇魯已展開「多媒體超級走廊(MSC)發展計劃」,SUNTECH Tower及One Precinct等商業地標相繼落成,2018年更把瑪央購物中心改建成全球商業服務中心GBS@Mayang,吸引加拿大跨國電子公司Celestica、日本感測器製造商Keyence、蘇黎世保險等大型公司進駐。

住宅方面,峇央峇魯過去以排屋及平房為主,隨着峇六拜工業區擴展,峇央峇魯的人口持續增加,多層式住宅紛紛落成應付需求,並有優質項目以迎合企業高管,目前擁會所設施的新式屋苑,呎價約900多至1500林吉特(約1566至2610港元)。

區內的主要幹道Jalan Sultan Azlan Shah,屬於Gelugor高速公路的一部分,貫通喬治市與峇六拜。目前區內的公共交通工具以巴士為主,但在檳城交通大藍圖中,規劃了峇六拜輕鐵線(LRT),將途經峇央峇魯,未來與各區的連繫更趨便捷。

 

峇六拜樓價按年飆25%

峇央峇魯生活配套完善,是檳城國際會展中心所在,設有水上運動中心,多個大型購物中心包括陽光廣場、武吉占姆廣場、D'Piazza生活廣場等,全檳城最大型的購物中心皇后灣購物商場亦在附近,消閒娛樂選擇豐富,區內並有大型私家醫院Pantai,提供190個床位及各種專科治療。

據地產網站dotproperty資料,檳城今年9月初分層住宅樓價中位數為57.82萬林吉特(約100.6萬港元),按年上升4.9%;每方米4380林吉特(呎價約708港元),每月租金中位數1947林吉特(約3388港元),租金回報率4厘。

地產網站iproperty資料顯示,峇六拜去年5月至今年4月的一年間,住宅成交價26.8萬至73萬林吉特(約46.6萬至127萬港元),樓價中位數為50萬林吉特(約87萬港元),按年上揚25%;呎價中位數442林吉特(約769港元)。

區內峇央峇魯期內樓價中位數報37.5萬林吉特(約65.3萬港元),按年漲25%;呎價中位數376林吉特(約654港元)。

 

 

 

文:楊淨

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