2022年8月26日
近日有一單熱門的新聞,說一宗地界案件(編號STS/1372/2021),涉及西貢相思灣村有人違例在政府地上建路而無復原,被規劃署票控,但經審判後,以證據不足之故,裁定罪名不成立,規劃署失敗而回。接着立法會議員群起批評,謂政府不先弄清楚地界,欠缺充足證據便告人,實有失職責、浪費公帑云云。
看來這案件關鍵之處,在於規劃署是拿着測繪處製作的「地段索引圖」作根據以提訴,而事實上這圖並不可作定界標準,且已附有免責聲明,因此被認為證據不足,實不為奇。然而若以為另有更可靠的現存地界紀錄作替代,呈上法庭便了,則是一個美麗的誤解,亦是絕大多數人想當然的情況。實情是時至今日香港地價貴絕全球之時,本港卻未有一套準確可靠的法定地界系統,何以如此,願道其詳。
並無法定的準確地界,正是所有地界問題的核心要點,這並不包括一切市內或新市鎮等直接由政府批出的土地,而是指新界一般的舊批地段或丈量約份地段,此案有關之地即是一例。
這些新界土地於百多年前租借給英廷之時,早有人居住及耕種,英政府承諾鄉民保有這些產業,只是宣稱這些土地除外者才歸政府。英政府本有意追查清政府或有的土地紀錄作起點,惟嘗試之下發現無可適用的文件(當年是由英國官員駱克研究和處理,他的結論是清政府的紀錄是有等於無「worst than nothing」),結果英政府決定抹殺以往紀錄,重新實地測量登記作實,是以出現丈量約份圖和舊批地段等。但是這丈量約份測量,只為了邀請村民認地及編定地稅之用,該圖的田基屋線等都是由測量員在實地上以小比例直接劃在紙上,面積則再從圖上量取,但只算至「分」地為止,如此製成品當然是粗枝大葉,無意作永久地界紀錄之用。
當年測量主管的報告毫不諱言有關測量的局限性,其後測量部門亦每有跟進不足之處,更先後邀請英國的測量主腦到訪香港,他們都異口同聲主張按時更新丈量約份圖,然而言者諄諄,卻未能獲港府當權者所接納,結果時至今日,百年前的丈量約份圖仍屬土地註冊處的唯一地界紀錄。
今天當一切發展建築都要精準至釐毫之時,丈量約份圖當然不再適用,即使是粗略認地或是大綱形式的發展設計,也難採用丈量約份圖作底圖,是因丈量約份圖上的田基屋線等絕大多數不再存在,實地上無可辨認。當年的理民府為了內部行政需要,便設法把丈量約份圖上的地界投放在現時的地形圖上,權充使用,後來政府改組把製圖工種收納於測繪處,後者有見這併合圖大有社會需要,因而開放出售,成為現今的「地段索引圖」。
丈量約份圖既已不宜作重訂地界之用,這「地段索引圖」的地界更不能作準,是以測繪處售出每一幅索引圖,必附上一紙免責條文,提醒用者切勿誤信誤用,現今出現這案件,果真是應了這警告,確屬不幸。
回看這百年的定界歷史,可比擬為一齣荒謬的劇本:
百年前趕拍一新戲(新界認地及徵稅),製成了一批假槍(丈量約份圖),演戲時似模似樣,但演出者(測量人士)早就指出真正用時必須替換(更新丈量約份圖),惟製片家(執政者)充耳不聞,以致社會人士都忽略了這是假槍。卒之有朝一日,有捉賊者(主控擅用的土地部門)竟然拿着這假槍(「地段索引圖」)作實用,一遇到駁火(對簿公堂)又怎不吃虧呢!
今次案例只是浮現問題的一角,核心問題還在於如何看待假槍及如何更換真槍,下期再續。
梁守肫 港測量師學會前會長
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