2022年7月29日
去年曾經流標的港鐵(00066)東涌牽引配電站物業發展項目(下稱配電站項目),於上月底重新推出招標,政府和港鐵並就補地價和入標條款等作出一系列的修改,故重新招標的市場反應備受關注,結果該用地共收到5份標書,標書數目與去年首次招標時一樣,其中去年未見入標的南豐集團,今次則首次競逐該地皮。
佔地達15.66萬方呎的配電站項目,位於東涌文東路,毗鄰東涌北公園,附近的住宅屋苑包括映灣園和藍天海岸等,總樓面面積約93.96萬方呎,預計可以興建約1600個住宅單位。該用地去年首次推出招標時,吸引5家財團入標,包括長實(01113)、恒地(00012)、新地(00016)、信置(00083)和華懋,惟最終流標告終。
恒地信置華懋確認參與
經歷第五波疫情,加上美國聯儲局連環加息,港鐵於今年6月重推該地皮招收意向書,結果收到31份意向書,數目較去年首次推出時的35份微減4份,但今次的標書數目仍能夠與首次招標時看齊,共有5個財團入標,當中已確認發展商包括首次招標時有參與的恒地、信置和華懋;曾於東涌發展住宅項目昇薈等的南豐集團,今次亦派兩名代表前往港鐵位於九龍灣的總部提交標書。
事實上,自該用地去年11月流標至今年6月再度招標期間,港鐵和政府就該用地進行不少前期工夫,港鐵物業及國際業務總監鄧智輝本月中旬曾經提及,港鐵已經汲取上次招標的經驗,重推配電站項目前進行一系列的前期設計、勘探工作及地基工程等,以協助發展商解決部分問題。
而綜合各方消息,港鐵就入場費和花紅的要求,也由去年首次招標時,發展商須自行訂出一筆不少於2.5億元的入標價,以及最低15%的分紅比例建議,改為是次把入標價固定為1億元,並取消分紅比例的下限。至於去年受市場質疑「索價」太進取的補地價,金額由去年的47.65億元,「劈價」25.6%,至重推時的35.48億元,每方呎樓面地價(樓面呎價)由5072元,降至3776元。
對於該項目下調補地價金額等事項後,標書數目未見大增,香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為,是次標書數量反映該項目的補地價金額仍然龐大,加上其項目所在的位置,配套尚待成熟,發展商須顧及投資風險等因素。
條款改變 再流標機會微
美聯測量師行董事林子彬則說,該項目規模大和投資額高,加上曾經流標,增加發展商在競投風險上的考慮,但招標條款和補地價等已有所調整以增加吸引力,認為是次反應符合市場預期。隨着補地價下調以及分紅比例要求等有所改變,相信今次配電站項目再次流標的機會較小。
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