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2022年7月14日

梁守肫 天圓地方

強拍問題終結篇

筆者認為一幢大廈或一座屋苑的業主,基本上沒絕對獨立的業權,利益上實是互相綑綁,因而提出一個「綑綁系數」的概念,進而提議這系數應該包括有3個因子。其中兩個因子已於前文論述,現在要談到「公契的規管程度」是第三個因子。

這個因子的前提乃是,組成大廈或屋苑的單位業主都有組織且有訂立公契,這應該是絕大多數情況,只有少數的戰前舊樓或是郊野散居的住戶沒有組織或公契的,才屬例外。這些少數人士即是沒有任何公契規管,沒有因此而互相綑綁,於這項目中可不作考慮。

對於其餘絕大部分的業權人士,這「公契的規管程度」卻是不可忽視的綑綁因子。這類規管的範圍,確是可多可少,愈是簡單結構的屋宇愈是少些規管,又或者本無組織的大廈或屋苑,定居後才由共處的業主自發地組織為委員會的,亦多只訂定一些大項條款,傾向於不太嚴格規管。惟有一些多人居住的大廈或巨型屋苑,自始至終由發展商管理的,則於早期便會訂定詳細的公契,規管得無微不至,這就是綑綁得寬緊的分別。

常見的分別有幾點,主要關乎該大廈或屋苑公用設施的多寡。例如設有車位的,必有公契限制架設非法篷蓋、貯藏雜物、阻塞通道等。近年更會規管電動汽車的供電設施,亦有規管車位容許或不容許外賓停泊;若有出租或出售,有些只許讓予同廈或同屋苑人士,有些則不計較。凡此種種,就屬於規管程度的範疇。

至於有無泳池設備、運動耍樂設施等,自會影響公契內容及規管程度,電梯、天台、天井與一切公用位置,盡都構成規管是寬是緊的分別。

更有個別大廈或屋苑,聲明不許養寵物,自然有別於另一類不設限制的大廈或屋苑。更有一些居所甚至包括商場,它的公契訂明任何一單位出租,必須由其他單位的業主審核租客,待大多數人接受該客,才可出租。這樣的公契,於外國並非罕見,而在本港,筆者則未有所聞。

無論如何,公契內容可以五花八門,規管程度可以很大出入,亦即影響互相綑綁的寬緊。至於怎樣量化這因子,卻難免附有主觀成份。愚見以為先找出一些基本的公契,具有通用條款、適合中型大廈的為標準,擬定它的數值是一。以之作比較去評估其他公契,規管較緊可編為高於一的數值,規管較鬆則為低於一的數值;兩極之間,可以最大是二,遞減至零。若再要細加描述何謂標準的公契,自非這小塊文章及個人之見可詳列。

總結全文,筆者所提議的是,強拍百分比不宜以一刀切形式來訂定被迫強拍之數,而應該採用一些因素推算出較有彈性的百分比。以數學方式來表達,這公式的運算部分包括一個與樓齡有關的數值為基數,另有一數值名為「綑綁系數」,作為調校基數之用。

這綑綁系數乃由3個因子組成,各數值可由零至二,中位數為一,把3個因子相加再取其平均值,即為綑綁系數。前文7月8日見報時說這3個因子相乘實是有誤,應是找出3個因子的平均值,謹此更正及致歉。

以綑綁系數計出的結果,便是可以被人強拍的百分比。若以實數解釋,可表達如下:

假設有55年的樓宇(基數為55–30 = 25)

結構略簡單(第一因子 = 0.8)

業權分拆卻頗複雜(第二因子 = 1.2)

公契規管聊備一格(第三因子 = 0.7)

綑綁系數 = 三個因子相加除以三 = 0.9

結果為基數乘系數 = 25×0.9 = 22.5%

譬如業權人數是80伙,

則80×22.5% = 18

最後筆者要說的,乃是文中各數值只代表個人意見,大有商量餘地,只是「綑綁系數」這概念才是本文重心,望能拋磚引玉,獲得考慮為盼。

梁守肫_香港測量師學會前會長

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