2022年7月1日

東涌配電站項目補價削26% 每呎3776

矚目地皮接連登場，港鐵（00066）重推的東涌牽引配電站物業發展項目（下稱配電站項目），過去周二（6月28日）收到31份意向書，港鐵於昨天（6月30日）隨即開始招標，7月28日截標。該項目去年曾經流標，當時市場質疑用地的補地價太高，據了解，地政總署最新就該項目提出的補地價約35.48億元，每方呎樓面補價（下稱樓面補價）約3776元，較去年的補地價金額大減約25.6%，加上入場費和分紅要求等條款亦有改動，業界料今次招標的反應會較去年理想。

該項目位於東涌文東路，佔地約15.66萬方呎，毗鄰東涌北公園，附近有多個私人屋苑如映灣園等，整幅地皮的可建樓面面積約93.96萬方呎，發展局曾經預計，該用地可以興建約1600個住宅單位。

前述地皮去年9月招標，並於同年10月截標，合共收到5份標書，惟最終流標收場，當時市場質疑政府提出的補地價金額高達47.65億元，樓面補價達5072元，屬於過高水平，也是地皮流標的主要原因。

自訂分紅 加入限呎條款

消息人士透露，是次港鐵重推配電站項目，無論政府提出的補地價要求，以及港鐵訂立的招標條款，都有所調整，其中地政總署要求的補地價金額降至約35.48億元，樓面補價約3776元，較去年提出的金額大減約25.6%，而樓面補價亦接近今年3月招標、4月截標的將軍澳百勝角通風樓項目，通風樓項目當時的樓面補價為3789元。

另外，港鐵去年推出配電站項目招標時，要求發展商自行建議支付一筆不少於2.5億元的入標價，並就分紅定下最少15%的要求，入標者需要在入標價和分紅兩方面較勁。據了解，今次重推時，港鐵把一筆過的出價固定為1億元，要求入標財團建議分紅要求，惟不設下限，意味入標財團提出的分紅建議，將成為能否中標的關鍵。

消息又提到，是次招標條款中，加入單位實用面積不得少於280方呎的要求，以配合政府就港鐵物業發展項目設定面積下限的做法。

昨起招標料反應佳

資料顯示，港鐵上周二（6月21日）重推配電站項目招收意向書，並於本周二接獲31份意向，當中不乏本地大型和中型發展商，包括長實（01113）、恒地（00012）、新地（00016）、遠東發展（00035）、信置（00083）、泛海國際（00129）、英皇國際（00163）、資本策略（00497）、華懋和會德豐地產等。

測量師指出，補地價和招標條款作出一系列調整後，今次招標反應有望較去年更踴躍。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，去年該用地流標，反映當時的招標條款難令市場接受，相信政府下調補地價金額，已考慮市道的變化等因素，而港鐵調整分成要求等條款，也降低中標者的發展風險，有助提高該項目的吸引力。陳超國估計，是次重推所收到的標書數目，有機會較首推時倍增，至約10份水平。

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