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2022年6月11日

周六地產專題_海外置業

美國波士頓產業多元豪宅有價
學霸搖籃 初創滙聚 居民友善

美國波士頓(Boston)生活成本高,住宅樓價不便宜,卻無損富裕人士到當地投資的熱度,特別是規劃完善的市中心,今年以來住宅交投雖減,但樓價仍然向上,滙聚國際企業的金融區豪宅更是不可多得,保值力強。波士頓產業多元化支持城市高端發展,而且居民的博愛精神屬全美最高,相信是高教育水平所培養出來。事實上,波士頓為世界頂級高等學府所在,連帶各類教育事業,是留學生心儀目的地。

美國東岸麻省(Massachusetts)聯邦首府波士頓,是麻省乃至新英格蘭(New England)地區人口最多及全美第24大城市。波士頓大都會區有逾100所大學,學術氛圍濃厚,世界最大的私立大學之一的波士頓大學、東北大學、哈佛醫學院等坐落波士頓市,連同鄰近劍橋市的哈佛大學和麻省理工學院,堪稱學霸搖籃。精英滙聚令波士頓成為全球商業、技術和生命科學中心,更孕育不少初創企業。

 

住宅呎價全國第三高

專門撰寫地產及樓市趨勢文章的Andrew Dehan,去年底在抵押貸款機構Rocket Mortgage網站發表美國十大樓價之最城市統計。根據資料,全國整體住宅平均呎價144美元(1123港元);以平均呎價計,紐約曼哈頓稱霸,平均呎價1400美元(10920港元);加州三藩市屈居其後,平均呎價1100美元(8580港元);波士頓以呎價760美元(5928港元),打入第三位。以樓價中位數計,波士頓為69.2萬美元(540萬港元),排第九位,只及第一位三藩市樓價的一半。

波士頓分設23個社區,北面的市中心(Downtown Boston)為全市最繁盛時尚的地段,每天有逾25萬行人,熙熙攘攘,多到此作商務洽談或購物,或到海濱長廊欣賞灣岸風光。市中心經歷多次擴張及變革,包括舊樓重建、翻新歷史建築、提升市政及旅遊設施等,一直是不少跨國企業總部及政府機關所在。貴為全市核心區,交通網絡自然十分成熟,巴士、渡輪及地鐵俱備。

市中心規劃出多個不同功能的區域,包括市政中心、金融區、下城十字區(Downtown Crossing)、劇院區和海濱區等。市政中心以波士頓市政廳為中軸,周邊有聯邦政府辦公室、法院及多個政府機關所在的John F. Kennedy Federal Building,區內的公共空間市政廳廣場(City Hall Plaza)正進行升級工程。

金融區的參天商廈內,有不少國際金融機構總部,包括投資管理服務公司富達國際(Fidelity)及Putnam,另有銀行、會計及律師事務所等。區內的南站(South Station)為交通樞紐,有地鐵、通勤火車、城際巴士和美國國鐵(Amtrak)服務。雖同為金融區,但與香港中環一樣,該區近年新增不少時尚豪宅,以迎合區內上班的企業老闆或高管,興建中的一座摩天大廈,落成後將成為波士頓第四高樓,取代鄰近知名豪宅Millennium Tower。

 

下城十字區是購物區,有不少百貨公司例如Macy's,而Winter Street和Summer Street為步行街,兩旁餐廳及精品店林立。

市中心南面的唐人街是美國第三大的華人聚集區,也是波士頓人口密度最大的地區之一。

首4月成交回軟 樓價堅挺

參考大波士頓房地產經紀人協會(GBAR)的樓市統計,波士頓分層住宅去年交投暢旺,全年有13825宗成交,平均每月有逾千宗;樓價中位數為62.5萬美元(487.5萬港元),按年升6.6%。今年樓宇買賣稍回氣,頭3個月每月不足1000宗,至4月終於有所突破,有1014宗成交,按月增加15%,惟仍較去年同期高位1262宗回落19.7%;首4個月共有3182宗買賣,按年減少15.6%。波士頓分層樓價堅挺,4月樓價中位數約71.6萬美元(558萬港元),按月升6.1%,按年大漲16.5%;呎價609美元(4750港元),按月上揚8.4%,按年有9.1%升幅。

獨立屋方面,今年4月價格中位數84.5萬美元(659萬港元),按月升7.2%,按年上揚11.2%;買賣888宗,按月增加18.1%,按年則減少13.5%。今年頭4個月有2883宗成交,按年回落13.3%。

全市分層住宅呎價最高的市中心,4月呎價709美元(5530港元),按月升1%,按年漲8.2%;樓價中位數達75.5萬美元(589萬港元),按月升2.2%,按年彈9.5%。期內獨立屋價格中位數88萬美元(686萬港元),按月跌5.2%,按年升0.9%。

每呎逾千美元分層屢獲承接

波士頓市中心分層豪宅矜貴,呎價過千美元(逾7800港元)亦有承接,知名豪宅要數下城十字區的Millennium Tower,樓高60層,2016年落成。地產代理網站Redfin資料顯示,新近成交有37樓一個3房單位,面積2096方呎,今年4月中以382.5萬美元(2984萬港元)易手,呎價1825美元(14235港元),較業主去年初購入價330萬美元(2574萬港元),一年多升值約15.9%。該盤近期放售的包括14樓一個1房單位,面積908方呎,叫價139.5萬美元(1088萬港元),呎價1540美元(12012港元)。

金融區亦有呎價逾千美元的成交,Broad Street 110號的The Boulevard,提供36個單位,落成4年,5樓2室2房單位,面積1520方呎,3月以197.5萬美元(1541萬港元)轉手,呎價1299美元(10132港元),業主持貨4年賬面賺1.5萬美元(約11.7萬港元),接近平手離場。

Redfin統計金融區4月分層樓價中位數為147萬美元(1147萬港元),按年升15.3%;4月有17宗成交,按年激增近兩倍。

區內目前放盤不多,多集中在Broad Street,其中分層住宅Folio,16年樓,4樓一個1房單位,面積864方呎,叫價74.9萬美元(584萬港元),呎價867美元(6763港元)。The Boulevard一個3房複式戶,面積3875方呎,叫價599.7萬美元(4678萬港元),呎價1548美元(12074港元)。

 

 

 

文:楊淨

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