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2022年6月6日

專訪

高力籲政府改劃工業地建住宅
主動釋放發展潛力 4區可供1.3萬戶

政府去年3月推出以「標準金額」徵收工廈重建補地價先導計劃(下稱標準地價計劃),期望傳統工業可陸續轉型,不過標準地價計劃推行至今尚未有任何改為住宅用途的申請。高力國際香港工業物業服務主管陳彪直言,政府應更積極主動將工業用地改劃為住宅用途,釋放其發展潛力,現時最少有4個工業區適合加快改劃或城規流程,有望提供約1.3萬個住宅單位。

政府推出標準地價計劃後,截至今年5月已收到9宗修訂地契的個案,當中6宗已達成補地價,補價金額逾29億元,但全部用作商業或現代工業等用途,反而未錄得任何補地價作住宅個案。陳彪指出,過去兩年工廈市場在疫市下仍錄得不少巨額全幢成交,惟入市買家多為實際用家或數據中心的營運者,未見主要發展商因為標準地價計劃而把工廈重建住宅。

東火炭合適 須「鬆綁」配合

他續稱,標準地價計劃無疑可消除以往補地價金額的不確定性,「由工轉商、住都有一個固定價錢」,有助業主及投資者計算成本,加快完成補地價的過程。然而,在補地價之前,工廈轉住宅用途仍要符合城規會訂立的一系列框架和限制,包括交通、環境和景觀評估,「成個流程最快都要5年」,工廈轉住宅難在短時間內發生;而轉為商業用途限制較少,較易實行。

陳彪認為,本港有不少工業區已經適合轉型,但暫時仍然為工業用途,需要成功「鬆綁」才能補地價發展。

他舉例,鄰近港鐵火炭站的東火炭工業區一帶,附近已有不少私人屋苑落成或興建中,加上港鐵東鐵線過海段通車令交通更方便,具備一定條件轉為住宅用途。長實(01113)去年已出謀獻策,牽頭建議把該區大規模改劃為住宅等用途,但需時漫長,「唔係一、兩個業主話想轉就轉到」,若果得到政府支持,相信區內不少業主都有意欲把工廈轉為興建住宅。而傳統工業區的地點及交通配套,較不少新界有待開發的土地優勝,而且可短時間內發展,屬有效增加房屋供應的方法。

故此,他建議政府可主動出擊,把部分現為工業的地區,主動向城規會建議改劃為住宅地帶,為增加住宅供應發揮更積極作用。荃灣國瑞路及元朗東頭工業區一帶,全部只距離港鐵站10分鐘步程,交通和基建都相當適合發展住宅。據估計,若把前述數個工業區都轉為住宅發展,連同新地(00016)積極建議荃灣橫窩仔街一帶工廈改作住宅項目,可望合共提供約1.3萬伙住宅,數量甚至超過鰂魚涌太古城單位的總和。

降補價金額吸引發展商

除主動改劃用地外,政府一直強調精簡加快城規程序,冀各部門研究發展土地計劃的時間盡量加快,或可較現時省卻一至兩年時間,加快發展土地。同時,標準地價計劃的推行時間暫時至2023年3月14日,陳彪希望有關計劃得以延續,甚至變為長遠政策。若工廈補地價轉住宅反應持續欠佳,亦可考慮將補地價金額再略為下調,為發展商增加誘因。

採訪、撰文:程俊華

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