2022年5月2日

劉振江 天圓地方

調動市場力量增房屋供應

李家超先生在上周五公布其行政長官選舉政綱，標題為「同為香港開新篇」。政綱的前言結尾部分反映李先生的志向︰「香港將會讓國家驕傲，讓國際羨慕，讓港人自豪。東方之珠， 將會再創輝煌！」

香港的房屋問題錯綜複雜，李先生對房屋問題制定的目標是「增加土地房屋供應」，有關政策綱要為「精簡程序多管齊下，提供更多安居之所」。四大核心政策為︰一、精簡程序，解燃眉之急；二、加強統籌，增建設力度；三、多元發展，拓居住空間；四、基建先行，創發展容量。這基本秉承上屆及現屆政府就增加土地房屋供應的工作方向，新一屆政府的決心及其調動政府、機構及市場等力量的執行力，將決定其能否達至「提速、提效、提量」的目標。

政策綱要就利用市場力量提出兩個方向。第一個是重啟及優化私人參建模式，幫助興建公營房屋，同時擴大「設計及建造」的採購模式。第二個是促進私人土地持份者參與發展，加速和加大整體土地房屋的供應。公營房屋佔香港未來房屋單位供應量達七成之高。香港承建商及相關專業團隊若能在興建公營房屋有更大發揮（包括私人參與興建居屋及首置房屋等計劃），應能為縮短興建時間及節省成本等方面作出重要貢獻。不過，建造業工人的年齡高，後勤用地可能因政府大規模在新界收地而出現短缺等問題，皆需要政府關注。

私人房屋單位供應份額會否因以上的「促進私人土地持份者參與發展」政策而上升，有待新一屆政府說明。新政府會成立「土地房屋供應統籌組」，並由司級官員帶領，有關工作包含「對內」及「面向市場」兩個層面。「對內」而言，「統籌組」負責統籌協調所有土地發展相關的政策局和部門，包括規劃、地政、環境、交通、基建、社福配套等，監督各土地發展項目由規劃到實施的發展，統籌整合審批流程。「統籌組」的權責有別於現有的「土地供應督導委員會」，要具有針對性，對政府內部體制、土地開發成本及收益，以至政府部門間的資源分配等問題作通盤考慮；有關工作的訊息亦適宜作發布，讓市民更了解以至認同政府的工作進度。政綱已提到鐵路發展對創造發展容量的重要性，但興建新鐵路可為政府帶來龐大土地收益似乎未受到適度關注，由於落實鐵路規劃及興建需要很長時間，有關工作要優先處理。

「面向市場」方面，「統籌組」會制定政策方案，協助整合及釋放私人土地的發展潛力。過往政府有關工作包括降低「強拍條例」申請門檻，容許綜合重建區土地分階段重建，提出土地共享先導計劃及補地價標準金額制度等；現在進行的工作還包括檢討新界「祖堂地」出售安排等。市場上，還有不少工作值得新一屆政府考慮進行改革，當中包括（1）改地契及換地的申請流程；（2）補地價估值採用數據基礎及支持證據，例如市場推廣費用佔樓盤售價的比率；（3）「改契前價值」的假設是否符合香港需要，尤其是整合私人土地的成本（包括集合分散土地業權、等待時期利息、搬遷及交吉費用等）備受忽略，這在大幅新界農地及分層工廈土地最為顯著。新一屆政府倘能重視「市場價值」，自然能積極調動市場力量增加土地房屋供應。

劉振江_高力國際香港區董事總經理

 

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