2022年4月11日

劉振江 天圓地方

被忘掉的「生發案」

新界私人農地的價值未受政府重視，拖慢土地整合，以及與政府換地的過程，繼而削弱香港的競爭力。地政總署在上月底公布地政處作業備考編號3/2022，就兩個新發展區（古洞北及粉嶺北）訂出換地前及後的不同用途適用的補地價標準金額。這項措施讓合資格申請人在傳統補地價安排以外多一個選擇，值得支持。

換地前的用途有3項，包括農耕用途、非住宅的樓房用途，以及住宅的樓房用途。兩個新發展區的農耕用途標準金額，以土地面積計皆訂在每方米4000元或每方呎372元。這個數值究竟代表什麼？作業備考就「農地」的註解為集體官契附表及新批地段出租作農耕用途的土地。地政總署的價值估算只以農耕用途為基礎，並沒有考慮到其他並不違反集體官契的用途，更不會考慮收購合併零散土地業權的多種成本︰換地申請的土地要位處合適的規劃用途內，以及達到政策要求的最低土地面積、交吉費用和利息成本等。沒有此等成本考慮，政府只是跟隨一個已不合時宜的政策運作。

新界農地是否只可以用作農耕？就集體官契附表的「農地」而言，只要不興建建築物，地段擁有人可以把土地用作農耕以外的用途；新批地段就要看其地契所訂限制。早在1983年，上訴法院在Attorney General v Melhado Investment Ltd [1983] HKLR 327（「生發案」）裁決載於集體官契內由私人持有的地段被分類為「農地」，是反映1905年訂立集體官契的農耕情況；官契附表所列的土地用途只屬說明性質；只有發出噪音、惡臭和厭惡性的行業不得在集體官契所規管的土地上作業，而未經批准的建築物/構築物亦不應建於這些土地上。政府在該案件的立場是，此等土地只出租作農耕用途。

在「生發案」以後，新界有眾多農地轉作露天儲物、棄置車輛、修理車輛工場、貨櫃存放場和停車場等用途，現時一般稱為棕地用途。

政府於1991年就《城市規劃條例》作出修訂，繼續容許當時已經存在的棕地作業繼續其「現有用途」；此後，亦有新界農地在分區計劃大綱圖內被規劃作為露天儲物及工業等用途。這些作業支援着本地產業如建造業、物流業及回收業等發展，並提供就業機會。此等棕地用途較農耕產生更高經濟價值，這反映在土地的租金及售價上。

就作業備考指出的農耕用途及所訂的金額數值，這應反映「生發案」的法庭裁決已被政府忘掉。上述農耕用途標準金額，遠低於區內市場成交個案的價格。本文揀選另外兩個價值考慮作分析：（1）收地特惠補償，以及（2）棕地的投資價值，結果皆指出農耕用途標準金額遠低於此等價值的結論。新發展區私人土地預計在不久將來就被政府收回，賠償金額自然影響土地業主的「市價」要求。新發展區是新市鎮的延續，在特惠補償的四級制中，應獲得甲級金額待遇，4月1日起生效的金額為每方呎1302元，是農耕用途標準金額的3.5倍。

古洞北、粉嶺及上水一帶皆有棕地。規劃署委託顧問進行的研究顯示，在2017/18年期間，古洞北棕地平均月租約為每方呎2.7元；粉嶺及上水一帶更高，約為3.9元。以上述古洞北棕地租金及資本化率3%計，投資估值法得出的價值約為每方呎1080元。

政府只接納新界農地的農耕用途價值，令市場活動包括收購合併農地以至轉換土地用途遇上困難，打擊香港的競爭力。新界農地的補地價估值考量要有一個全面的檢討（包括法律及准許用途），這應是下屆政府要優先考慮的一項重要工作。

劉振江_高力國際香港區董事總經理

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