2022年4月2日
本港踏入2022年即爆發第五波新冠肺炎疫情,並較之前數波都來得嚴峻,但樓價所受影響較預期輕微,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報177.34,按周跌0.77%,而以正式買賣合約日期計,今年首季CCL僅跌3.9%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為,原因是買家毋懼疫情積極入市,一旦疫情消退,樓價將明顯反彈,相信新界西是新一輪升市火車頭,估計今年秋季前後,CCL可重回歷史高位191.34。
黃良昇:新界西為火車頭
受惠於《施政報告》放寬按揭保險樓價上限(放寬按保),CCL最新報177.34,創逾一年(56周)新低,按周雖回落0.77%,較之前一周按周回落1.12%的幅度明顯收窄。四大分區樓價最新一周兩升兩跌,港島分區樓價指數報180.11,按周升0.23%;新界東樓價指數報194.84,按周升0.75%;九龍分區樓價指數為172.5,創58周新低,按周跌2.09%;新界西樓價指數報165.75,創56周新低,按周跌1.47%,連跌2周共3.67%。
以正式買賣合約日期計,今年首季CCL下滑3.9%,港島分區樓價指數瀉4.54%,跑輸大市;九龍分區樓價指數跌3.59%;新界東樓價指數降3.5%;新界西樓價指數挫3.67%。
黃良昇表示,今年首季CCL跌3.9%,幅度較預期為細,可見市底不算差,直言買家「比想像中唔怕死,周圍去睇樓,試過有單位之前一組睇樓客剛離開,即刻有另一組客入屋睇樓」。隨着二手成交量明顯回升,樓價跌幅將逐步收窄,相信樓價快將見底,CCL下試176低位後將重展升浪。他樂觀估計樓市4月見底,5月拗腰反彈,「疫情退得快,樓價就升得快,始終都會重回歷史高位。」
他分析,樓市本來就暢旺,但疫情爆發「打窒咗個升勢」,本港經濟仍好,不少市民有意換樓或買樓,加上通脹趨升,以及「財爺PLAN」令更多購買力獲釋放,都支撐樓價向上,預期樓價在今年秋季前後重回2021年8月的191.34歷史高位,成交量會率先爆升,當平價盤消化後,樓價才會回升。近期市場開始有買家想執平貨而搶入市的情況,「都係去年賣咗樓想換樓,或者係舊年觀望後市未有出手的買家。」
高樓齡大屋苑成壓價對象
他說,升市火車頭肯定屬新界西,因為是用家主導的地區,「可以做高承數按揭(樓價1000萬元以下)的住宅供應集中晒喺新界西」。
至於港島區樓價預期也受惠放寬按保,1920萬元以下住宅都可承造較高按揭成數(按揭額最多為960萬元),鴨脷洲海怡半島及鰂魚涌康怡花園等樓齡較高的大屋苑,近期成交已見增多,惟價錢繼續回落,皆因這類屋苑成為買家「壓價對象」,所以未來樓價回升幅度也會不及將軍澳日出康城等樓齡較新的屋苑。
周五(4月1日)公布的CCL是根據3月21至27日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算,當中有八成半交易是在3月7至13日簽訂臨時買賣合約。
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