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2022年3月22日

西洋菜南街舖租值削40%
四大核心零售區租金續沉淪

新冠肺炎疫情持續打擊舖位市場,核心零售區商舖租金慘跌。據差餉物業估價署(差估署)昨日公布2022至23年度(下稱下年度)應課差餉租值(下稱租值)顯示,銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角四大核心零售旺區的商舖租值繼續大挫,其中旺角舖租表現惡化,一線地段西洋菜南街下年度租值普遍按年下跌三至四成,個別舖位租值更較新冠疫情爆發前的2019至20年度急挫七成;銅鑼灣及中環的主要零售街舖下年度租值亦錄得兩成以上跌幅。

未反映第五波疫情衝擊

然而,下年度租值是差估署按照2021年10月1日的市值租金水平所評定,並以租值的5%作為今年4月起新一年度徵收的差餉額,因此尚未反映第五波疫情爆發的影響。全港舖位及商業單位下年度整體租值雖然按年微升0.4%,但四大核心零售旺區商舖租值未見受惠。

據差估署資料,旺角西洋菜南街59至61號地下及閣樓舖位,下年度租值為438萬元,較2021至22年度的732萬元下滑40.2%;與新冠肺炎疫情爆發前2019至20年度的1452萬元相比,更加累插69.8%,料為疫情爆發至今主要零售街道租值調整幅度最大的舖位。該舖由銀龍茶餐廳在2020年以月租40萬元再度進駐,現時租金低過1996年首次承租此舖時的月租48萬元。

同一地段西洋菜南街7至19號好望角大廈地下13及15號舖,現由龍豐藥房以每月250萬元租用,下年度租值1008萬元,較本年度1680萬元下挫四成;相較疫情前的2328萬元累跌56.7%。

銅鑼灣尖沙咀同急插

昔日全球最貴舖租地段的銅鑼灣羅素街,下年度租值跌勢亦慘烈。位於羅素街59至61號的麗園大廈地下B4號舖,下年度租值按年急跌25.3%至390萬元,較新冠疫情前更累挫59.9%。舖位去年12月才以每月30萬元租予鐘錶零售商,較2012年租金高位大瀉81.8%。

至於同區一直由找換店租用的景隆街2號地下A2號舖,下年度租值為60萬元,按年下滑39.8%,較2019至20年度暴挫63.8%。毗連的地下A1及B號舖,下年度按年跌39.9%至57萬元,租值連貶三年,累計共插69.4%,跌幅較毗連的A2號舖更勁。

另一遊客區尖沙咀,兩條主要零售街道廣東道及海防道同告失守,廣東道86至98號文利大廈地下4號舖部分及5號舖租值由本年度972萬元,跌至780萬元,減幅19.8%;海防道38至40號中達大廈,最新租值按年跌12.9%至648萬元,但相比3年前已累跌54.2%。

中環的商舖租值走勢卻迥異,由日本大型連鎖雜貨店驚安之殿堂(Don Don Donki)進駐的皇后大道中100號複式舖位,下年度租值1596萬元,按年持平,屬罕有核心區租值未有下跌的個案。反而剛由周大福(01929)以每月約50萬元租用的皇后大道中29號華人行地下G1號舖,下年度租值錄得26.1%跌幅,至780萬元,較疫前急降47.2%。

業界料下半年谷底反彈

中原(工商舖)董事總經理潘志明認為,差估署最新租值尚未反映疫情第五波的影響,現時舖市較去年10月更差。不過,隨着下月起分階段放寬社交距離措施,下半年舖市將較上半年樂觀,估計可從谷底反彈,舖租及空置率有望逐步收復上半年的失地。

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