2022年2月18日

劉振江 天圓地方

釋放祖堂地：處理登記司理出缺問題

行政長官在去年的《施政報告》提出要務實地處理新界祖堂地難以發展的困局，並由民政事務局局長與新界鄉議局成立工作小組在一年內完成檢討並制定具體修訂建議。「檢討祖堂事務工作小組」於去年12月中舉行了第一次會議，並檢視了《新界條例》關於祖堂的管理事務。

由宗族、家族或堂（「祖堂」）持有土地的「登記司理制度」，早在1905年制定的《新界土地條例》已經出現，當年亦是眾多的新界集體官契簽訂的年代。

《新界條例》第十五條訂明：就祖堂持有的政府批租等土地，有關祖堂必須委任一位司理作其代表。此等委任須向合適的民政事務處呈報，並且在取得民政事務局局長的批准以後，登記該名司理的姓名。

該名登記司理恍如有關祖堂地的唯一擁有人，有全權處置土地，惟須符合政府所訂定有關通知書要求，並要取得民政事務局局長的同意。作為登記司理，其個人要負上繳交地租及履行有關土地官契條款的責任。

法定登記司理安排有多個步驟，當中包括：（一）祖堂持份人同意作出司理委任；（二）祖堂向合適的民政事務處呈報；以及（三）民政事務局局長在取得所需委任證明，經考慮並作出批准後方能進行登記。

在登記司理出缺的情況下（如過身），祖堂地恍如沒有了業主；這令轉讓祖堂地不能進行，出租土地以至處置政府收回祖堂地的賠償金及發放予祖堂的持份人工作皆出現困難。《新界條例》亦規定︰民政事務局局長在好的因由下，可取消任何司理的委任，並挑選及登記新一位司理作取代；另外，在登記司理有改變的情況下，祖堂要在3個月內證明其委任一位新的司理，否則政府有法定權利進入有關土地，並沒收相關土地權益。這等規定確保祖堂地有合適的登記司理處理土地。

市場上看到的問題，包括祖堂持份人如何方可達成委任法例要求的司理人選決定。不同的祖堂及有關組織如「會」可以有不同的行事方式，包括委任多個司理以代表族內不同房的持份人權益，以至委任司理作為法例要求的登記司理；此外，有關行事方式是否以書面形式訂定及得到持份人的支持或依據習慣而行。據報道，有工作小組成員提出探討推舉司理（作為登記司理）的方式，並清楚寫於條例上。

另一個值得關注的情況是，市場上有祖堂的登記司理多於一位，究竟法例對登記司理的人數有否作出規定？1905年訂定的《新界土地條例》訂明，祖堂要委任一位或多位司理（a manager or managers）作為其代表，此後可不定時委任一位新的司理；當年的新界集體官契有眾多例子顯示兩位以至三位司理的情況。1910年的《新界土地條例》修訂版本變成要委任一位司理作祖堂代表（即沒有了多個司理的安排）。現行的《新界條例》跟隨1910年條例的版本。

Mak Tsok Sui Tso v. Lau Kar Yau（2008）HKDC 229 一案的判詞指出，當祖堂有兩位登記司理，而其中一位去世，餘下在生的登記司理並不可以自動繼承去世登記司理的職權，該「祖」的持分人必須同意委任在生的登記司理為唯一的登記司理，或委任另外的人選取代去世的登記司理。研究資料顯示，這項地方法院的判決仍未有更高位置的法院作考慮。這等出缺的情況亦應作檢討。

隨着北部都會區的推展，以及政府加快在新界收地作不同的公共用途，祖堂地將會發揮更大的價值。解決祖堂地的登記司理問題有其迫切性。

劉振江_高力國際估值及諮詢服務常務董事

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