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2022年1月22日

周六地產專題_海外置業

京都一手分層價年飆13%贏首都
千年古城文化魅力 工業先進大學林立

日本經濟逐漸擺脫新冠肺炎陰霾,國內生產總值(GDP)在2021年重拾增長後,預期今年仍有超過3%升幅。近兩年日本樓價持續上揚,目前全國整體樓價已較2019年12月爆疫前急漲8%,除了首都東京樓價升勢凌厲,關西的主要地區大阪和京都兩府的樓價漲幅同樣驕人兼跑贏大市,其中京都府轄下的京都市,樓市走勢不容忽視,2021年一手分層新盤呎價大漲逾12.5%,升幅更勝東京23區及大阪。業界估計,今年京都市樓價仍然看俏,料有5%或以上增長空間。

受新冠肺炎疫情衝擊,日本2020年GDP錄得4.6%負增長,降幅僅次於受金融海嘯侵襲的2009年。隨着去年疫情稍為緩和,日本經濟活動陸續恢復且重現增長。較早前,當地18個機構估算日本今年GDP可升3%,當地政府更預測增長率將高達3.2%,反映政府看好經濟前景。

 

日本樓價較爆疫前升值8%

在各國央行大力放水下,全球樓市齊現升浪,日本為其中之一,樓價在疫情期間大幅上升。根據日本國土交通省公布的不動產價格指數,2021年9月全國整體樓價指數為122.5,較2019年12月即疫情爆發前的113.4,高出8%;分層住宅樓價升幅最為顯著,期內飆14%。同期首都東京樓價升幅稱冠,整體漲價9.7%,分層住宅價格亦有13.8%增長。包括京都、大阪及神戶在內的京阪神圈,由2019年12月至2021年9月期間,整體樓價漲8.7%,同樣跑贏大市;分層住宅則有10.8%升幅。

多項古蹟列世界文化遺產

關西地區是日本的主要旅遊區之一,位於日本本州中西部,港人熟悉的旅遊勝地京都、大阪、奈良、神戶、姬路、和歌山等均位於關西。雖然近年大阪人氣一直高企,但古都京都在日本的地位一向崇高,無可取代。

日本47個都道府縣各有特色,調查公司Brand總合研究所去年就各都道府縣的魅力度進行排名,京都府排第二名,僅次於連續第13年蟬聯首位的北海道,力壓東京都(第4位)及大阪府(第5位)。

京都府轄下有26個行政區,位於京都府南部的京都市,是世界聞名的千年古都,自公元794年日本遷都至此,直至公元1868年,首都之位長達1074年。京都市擁有相當豐富的歷史遺跡,充滿日本傳統風情,不少保存至今,清水寺、鹿苑寺等多處古蹟已被列入世界文化遺產。

新盤價格僅及東京一半

京都市佔地827.83平方公里,早於1932年人口已突破100萬,最新人口逾145萬。京都市是日本重要的工業城市,以傳統產業和電子產業最為重要。京都市內共有37所大學,有逾16萬名學生就讀,是日本最重要的文化教育城市之一,京都大學更是日本其中一間頂尖學府。鑑於大學林立,近年日本不少初創公司都以京都市作為起步點。

近年日本樓市以東京、大阪甚至橫濱最受注目,但新供應一直不多的京都市悄悄地異軍突起。據不動產經濟研究所公布的《首都圈/近畿地區公寓市場預測》,2021年1月至11月期間,京都市一手分層住宅平均成交呎價約7.81萬日圓(約5311港元),較2020年平均成交呎價約6.94萬日圓(約4719港元),彈升逾12.5%。期內大阪的住宅新盤平均成交呎價上揚7.4%,東京23區則只有3.2%增長,可見京都市新盤呎價漲幅已超越東京及大阪兩大主要城市。

去年京都市新盤的平均樓價為4017萬日圓(約273萬港元),較大阪的4826萬日圓(約328萬港元)低近17%,更較東京23區的平均樓價8327萬日圓(約566萬港元)大幅低水近52%。然而,京都市新盤供應一直偏少,2021年約有1360伙新供應,但今年估計只有約1200伙應市,按年減少近12%。

FMI至匯投資行政總裁及合夥人李丹翔表示,日本去年面對新冠疫情,樓市依然錄得不俗增長,在去年東京奧運結束後亦未見下滑,反映日本的資產受用家及投資者歡迎。

供應少需求增 今年樓價看漲5%

他指出,雖然外國人目前無法前往日本,但當地人近年買樓意欲急增,與以往只租不買的取態大相逕庭,相信因為現時日本人買樓可承造高成數按揭,加上利率創新低有關。在日本「鎖國」之下,建築成本飛漲,導致新盤價錢亦有所提升。

李丹翔預期今年日本樓價繼續向好,以京都市為例,新供應一直不多,因屬大學城市,租務相當穩定,故極受長線收租客歡迎。他估計,今年京都市樓價可望增長5%,若疫情消退,旅遊限制解禁,樓價有最多8%上望空間。

 

 

 

文:程俊華

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