曼谷澎蓬區貴氣逼人樓價硬淨
第三個高級商場動工購物天堂聚攏富豪

在新冠疫情陰霾下，泰國經濟去年復甦緩慢，佔國內生產總值（GDP）一成的地產業，住宅交投價量俱跌，但幅度輕微，曼谷部分地區樓價依然堅挺，如購物天堂宛他那縣（Watthana）更輕微上升，其中富貴地段澎蓬區（Phrom Phong）在高級商場驅動下，吸引本地及外籍企業家以至專業人士聚居，令樓價獲得支持。隨着澎蓬區第三個高級商場動工，新一代富裕人士將接力成為區內住宅生力軍。

調查研究中心Real Estate Information Center（REIC）報告顯示，曼谷一手樓價指數去年第一季稍為回升後便無以為繼，至第三季報126.2，按年跌0.7%。各類物業的價格指數中，去年第三季以分層住宅按年下降0.9%幅度最大，其次是聯排別墅回落0.7%，獨立屋則跌0.6%。

去年第三季分層跑輸獨立屋

報告指出，不少分層住宅發展商為吸引買家，提供折扣優惠，並透過贈品形式促銷，例如包全屋裝修及家電，以及免轉讓費等。REIC去年第四季曾預計，隨着更多人接種疫苗及恢復通關，有利經濟活動，相信該季樓價表現會好轉。

DDproperty統計的泰國住宅供應指數連升3季，去年第三季報458點，按季升7%，按年高出10%，當中獨立屋供應指數按季漲幅最多，達10%，分層則變化不大。DDproperty認為，去年發展商積極促銷已開售的項目，多於發售全新樓盤，特別是供應充裕的分層住宅，但供應指數仍持續上升，反映吸納量下降。

曼谷宛他那縣樓價在淡市中表現不俗，去年12月分層住宅價格中位數1078萬泰銖（約250.5萬港元），按年升0.4%，每月租金中位數39980泰銖（約9291港元），租金回報率4.5厘。該縣澎蓬區有日本富人區之稱，由素坤逸路及一系列相互連接的小路組成，以BTS和地鐵澎蓬站為中心，兩個高端購物中心、五星級酒店、綠化公園和國際級醫院，構建成充滿活力的高端消費商住區；小路間的特色文藝咖啡館及時尚精品店以至畫廊，洋溢一絲絲波希米亞風情，讓澎蓬區不拘一格。

百貨龍頭進駐變身黃金商圈

澎蓬區自泰國百貨行業龍頭之一的The Mall集團進駐開設高級購物中心The Emporium後，人氣日漸提升。The Mall集團其後再插旗加入百貨公司EmQuartier，令區內樓價一度飆升兩成；同系The EmSphere亦發展得如火如荼，項目提供寫字樓及商場，落成後連同前兩大商場，將成為鐵三角黃金商圈，市場稱之為「Em區」，加上區內不斷有新商業項目投入，如興建中的大華銀行（UOB）泰國總部，勢刺激樓價新一輪升勢，提高澎蓬富人區的地位。

The Mall集團進駐帶來連鎖效應，地產商看準商機紛紛在區內圈地，特別是素坤逸路一帶，高層住宅及寫字樓如雨後春筍，但具價值的鐵路沿線地皮已屈指可數，最有話題性的莫過於豪宅巷素坤逸39巷包辦區內三大最貴住宅。綜合地產網站thailand-property及Baan Hunt資料，矗立路口的MARQUE Sukhumvit為目前區內樓價最貴的豪宅，去年12月樓價中位數達4970萬泰銖（約1155萬港元），按年升值0.8%；每月租金中位數14.9萬泰銖（約34628港元），租金回報率3.6厘。項目於2016年入伙，樓高50層，僅設149戶，所有單位均有獨立電梯大堂，部分設私家泳池，極盡豪華。

第二貴的Vittorio期內樓價中位數4739萬泰銖（約1101.3萬港元），按年升值4%，每月租金中位數14.5萬泰銖（約33698港元），租金回報率3.7厘。項目樓齡4年，28層高，僅88個單位。

澎蓬豪宅巷465萬入場

這條豪宅巷住宅作價動輒逾2000萬泰銖（約464.8萬港元），如The Diplomat 39，樓齡4年，31層高，去年12月叫價中位數2686萬泰銖（約624.2萬港元），按年上升0.4%；每月租金中位數75630泰銖（約17576港元），租金回報率3.4厘。該廈一個面積84方米（約904方呎）的2房單位，由當地人持有，最近以2900萬泰銖（約674萬港元）放盤，同時每月叫租9萬泰銖（約20916港元），若以此叫價成功易手並租出，新買家可享租金回報率3.7厘。

2015年落成的The XXXIX by Sansiri，去年12月叫價中位數2344萬泰銖（約544.7萬港元），按年上升1.6%，每月租金中位數76666泰銖（約17817港元），租金回報率3.9厘。該廈一個82方米（約883方呎）的2房單位，附設裝修，由當地人持有，最近以2650萬泰銖（約615.9萬港元）放盤，同時每月叫租8萬泰銖（約18592港元），租金回報率3.6厘。

BTS澎蓬站周邊相宜之選有4年樓齡的Park 24，位於30樓一個面積約30方米（約323方呎）的1房單位，叫價690萬泰銖（約160.4萬港元）。

至於澎蓬西邊近BTS Asoke站一帶的豪宅較親民，其中樓齡26年的Asoke Place，去年12月叫價中位數823萬泰銖（約191.3萬港元），按年升7%；每月租金中位數29156泰銖（約6776港元），租金回報率4.3厘。該盤一個面積82方米（883方呎）的兩房單位，以850萬泰銖（約197.5萬港元）放售。該地帶部分入伙一年多的豪宅樓盤，一手入場價890萬泰銖（約206.8萬港元）。