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2022年1月8日

周六地產專題_海外置業

澳洲樓價「抗疫力強」 去年漲22%
悉尼住宅錄26%升幅 八大首府城市次高

剛過去的2021年,新冠肺炎疫情反覆,四面環海的澳洲縱然封關,也無法把病毒阻隔於門外。面對Delta和Omicron變種病毒來勢洶洶,澳洲樓市的抗疫力卻出人意料地強勁,整體住宅價格不跌反升,當中全澳最大城市悉尼的表現十分標青,排名為八大首府城市第二,究竟是什麼因素為悉尼樓市「撐腰」?

澳洲於2020年1月底出現首宗新冠肺炎確診個案,樓價經歷短暫調整即止跌回穩,至2021年仍持續向好。房地產資訊機構CoreLogic RP Data最近發表報告指出,澳洲2021年11月住宅樓價中位數按月升1.3%,是連續第14個月報捷,按年大漲22.2%,走勢相當不俗。

 

塔斯曼尼亞荷伯特飆28%稱冠

澳洲由6個州和2個領地組成,共有八大首府城市,以截至2021年11月過去一年住宅樓價中位數按年升幅比較,塔斯曼尼亞州首府荷伯特的漲幅最凌厲,爆升27.7%;就算表現最遜色的西澳州首府珀斯,累計也有14.5%升幅。

如果撇開人口第二少的荷伯特,人口最多的新南威爾士州首府悉尼樓市表現稱冠全澳,住宅樓價中位數按年勁揚25.8%,至109萬澳元(約612萬港元),是全澳唯一樓價中位數過百萬澳元的首府。

疫情之下,澳洲在家工作成為新常態,加上按揭利率下調,變相供樓負擔減輕,準業主只要有足夠首期,都寧願選擇空間較寬敞的獨立屋,因此獨立屋價格中位數在2021年明顯跑贏分層單位。截至2021年11月,悉尼獨立屋價格中位數按年大漲30.4%,至136萬澳元(約764萬港元);分層單位同期升15.2%,至83.7萬澳元(約470萬港元)。

浮動按息3.12厘爆疫後新低

參考澳洲金融產品比較網站Mozo的資料,如果買樓自住,供息兼供本,2021年12月的標準浮動按揭利率平均數是3.12厘,為疫情爆發以來最低水平,較2019年1月平均4.36厘,低1.24厘。

若選擇定息按揭,利率就更加吸引,兩年期平均數於2021年9月降至2.22厘,創歷來最低,個別中小型銀行更提供低於2厘的定按搶客。回看2019年1月,當時兩年期定按利率平均數達4厘,較2021年9月的水平高出近倍。

簡言之,銀行減息對2021年樓市影響正面,而且肯定屬重要因素。疫情爆發後,雖然不少打工族人浮於事,但能夠保住「飯碗」且擁有足夠首期的準買家,都趁疫情兼低息環境出手,部分更瞄準門檻較高的獨立屋。

除利率下降有利悉尼樓市,供求失衡也是推動樓價向上的原因。儘管新移民和留學生人數因澳洲封關而銳減,但仍有一批計劃回流的澳洲人在外地遙距買樓,也有為數不少「成功靠父幹」的首次置業人士趁低息湧入市場,再加上許多業主在2021年忍手不賣樓,期盼樓價進一步上升,在僧多粥少的情況下,住宅價格被進一步推高。

貫徹傳統,在悉尼樓市暢旺的日子,高價樓的升值力較中低檔次的住宅更勝一籌。2021年悉尼獨立屋升值力龍虎榜五強中,有4席由東岸和北岸海灘區的豪宅區奪得,屋價中位數超過200萬澳元(即逾千萬港元)的豪宅比比皆是。

布朗特獨立屋一年漲價千萬

根據澳洲房地產資訊平台Domain提供的數據,截至2021年11月的過去12個月,悉尼獨立屋價格中位數升幅最勁的城區是東岸的布朗特(Bronte),漲55.1%,至535萬澳元(約3006萬港元),並榮膺全市屋價第三貴的豪宅區。

 

布朗特是悉尼唯一城區獨立屋價格中位數按年錄得逾五成升幅,一年間漲價190萬澳元(約1068萬港元),相當於每日平均升值5200澳元(約2.9萬港元),較香港政府公布2021年第三季本港家庭住戶月入中位數的2.65萬港元更高。

悉尼獨立屋價格中位數升幅的亞軍和季軍同樣來自北岸海灘區,分別是按年上漲43.7%至250萬澳元(約1405萬港元)的Bilgola Plateau,以及累積升41.9%至220萬澳元(約1236萬港元)的North Narrabeen。殿軍為東岸的South Coogee,獨立屋價格中位數按年上揚39.8%至392.8萬澳元(約2207萬港元)。

東岸及北岸海灘區豪宅吃香

有物業代理表示,由於疫情關係,許多公司容許僱員在家工作,令原本為方便工作而住近市中心的中高層打工族,有條件搬到心儀的海濱城區居住。此外,不少回流澳洲人及想住得更高級的人士,更把夢想之家目標鎖定東岸和北岸海灘區等豪宅區。

至於第五名是坐落Canterbury-Bankstown區的Belmore,獨立屋價格中位數按年上升39.1%至138.4萬澳元(約778萬港元),稍高於全悉尼獨立屋價格中位數。雖然Belmore並非靠近海濱,亦不過是中檔城區,卻吸引到一群打算「細樓換大屋」、由分層單位搬到獨立屋的買家。

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