熱門:

2022年1月3日

劉振江 天圓地方

訂最低單位面積要求的影響

發展局局長黃偉綸在2021年底公布2022年第一季賣地表時指出,位於屯門青山公路大欖段的一幅3.37公頃私人住宅用地,在賣地條款加入最低單位面積要求。政府是在回應社會對「納米樓」單位面積太細的訴求,規定為每個單位實用面積至少要達26方米(約280方呎)。這數字經考慮到2019年推出觀塘安達臣道港人首次置業先導計劃23方米(約250方呎)的下限安排, 以及政府所定的置業階梯內私人房屋位置高於首置房屋。

究竟這項措施會為出售房屋市場帶來什麼影響?本文先探討私人市場情況,再看資助出售房屋。「納米樓」單位供應增加建基於政府的房屋需求管理措施(包括樓宇按揭成數及不同的印花稅),這是個「意想不到的市場產物」,政府現時要以土地行政手段處理此問題。

在政府加大干預房屋市場前,新建私宅單位平均面積基本持續按年上升,反映新供應主要針對市民換樓及改善住房質素的需求;而早前《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》研究亦以私人房屋單位平均建築面積為75方米作估算假設。香港小型住宅單位﹝差餉物業估價署甲類住宅單位(實用面積少於39.9方米)﹞於2020年底存量為數不少,有38.7593萬個(包括12175個單位少於20方米),佔整體約31.6%。

私樓土地供應主要來源有:政府賣地、港鐵項目、市區重建局項目、私人補地價項目及私人重建項目。局長在回答傳媒詢問時表示,如果此項措施在屯門用地能順利實施的話,政府在未來的賣地表都會這樣做,局長並指港鐵也會考慮跟從政府的做法。

另一方面,市區重建局早前已在其項目加入最細單位實用面積要求,最新為不少於300方呎。港鐵及市區重建局的發展權益基本上由政府批出,有關要求未來可加入地契內。而私人補地價項目,政府可透過修改契約條款引入此措施。餘下只有私人重建項目(不需要作改契申請) 有可能繼續提供少於280方呎實用面積的單位,但發展商要決定繼續興建此等「納米單位」亦會感受到壓力。隨着政府加入要求,太細面積的新單位供應快將中斷。假若社會未來仍然關注此問題,政府大可透過提出修訂《建築物條例》實施最低單位實用面積要求。

近年資助房屋的售價以市民負擔能力作基礎,土地價值資助額顯著增加,吸引龐大需求。未來供應量勢大增,原因在於公營房屋供應比例上升至七成,當中三成供出售。不過,當中部分綠置居單位太細依然會阻礙其銷情。本年內有超過1.4萬個資助單位出售,包括8900個居屋單位、4693個綠置居新單位及逾500個綠置居貨尾。這等貨尾單位面積細小(實用面積低於200方呎),對要退回出租公屋的買家而言吸引力有限。未來此類小型單位的面積要顯著增加,以應對指定群組買家的需求。

劉振江  高力國際亞洲區估值及諮詢服務常務董事

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads