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2022年1月1日

周六地產專題

CCL失185關 創31周新低
四大分區齊跌 港島最傷

新冠肺炎變種病毒Omicron引起全港關注,拖累樓價指數進一步回落,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新一口氣失守186及185關口,低見184.55,創31周新低,按周跌0.83%,雖然2021年全年埋單計算仍錄得4.73%升幅,但中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期CCL將繼續下試低位。

2021全年升幅4.7%

黃良昇表示,市場憂慮變種病毒在本地社區爆發,本港樓價持續回軟,最新一周八大指數齊跌,而2021年12月30日本港首現Omicron社區傳播,對樓市的影響將於2022年1月下旬公布的CCL反映,估計樓價會下試另一個支持位,然後再爭持。

CCL最新一周由186.09下挫至184.55,按周跌0.83%,連跌4周共2.01%,較2021年8月創出的歷史高位191.34已回落3.55%,惟相對2020年12月底的176.22仍有4.73%進賬。

四大分區以港島分區樓價指數按周下滑1.39%最傷,報188.68,創7周新低,連跌3周共2.52%。緊隨其後為新界西樓價指數的1.3%按周降幅,低見172.06,創23周新低。新界東樓價指數報201.92,按周微跌0.43%。九龍分區樓價指數為178.92,創31周新低,按周下調0.02%,屬四區中跌幅最細,惟連跌兩周的幅度共約2.02%。

周五(2021年12月31日)公布的CCL是根據2021年12月20日至26日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算,當中近八成的交易是在12月6日至12日簽訂臨時買賣合約,是11月25日本港出現新變種病毒個案後第二周的市況。

翻查資料,港島區及新界西於2021年12月6日至12日期間不乏低市價成交,其中鴨脷洲海怡半島17座極高層B室3房單位,實用面積618方呎,屬頂樓對下一層的鳳凰樓層,於2021年12月9日僅售1000萬元,呎價16181元,造價相比市價低約8%。

至於新界西的荃灣愉景新城更錄低市價兼蝕讓交易,為8座高層D室,實用面積600方呎,3房間隔,原業主因移民,於2021年12月10日大減40萬元或4.2%,以910萬元易手,呎價15167元,售價不但較2018年8月買入金額低20萬元或2.2%,也低市價約4.7%。

學者:疫情惡化打擊信心

另外,以正式買賣合約日期計,四大整體樓價指數中,2021年全年以CCL大型單位樓價指數飆7.26%最標青,CCL則上揚4.73%,CCL中小型單位樓價指數漲4.24%,大型屋苑樓價指數(CCL Mass)升3.89%。四大分區樓價指數,新界西樓價指數2021年全年爆升7.9%最勁,其次為新界東樓價指數的6.11%。市區樓價表現失色,九龍分區樓價指數2021年全年漲2.01%,港島分區樓價指數僅微升1.49%。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,2021年的二手樓價走勢和經濟及新冠肺炎疫情掛鈎,2021年年初疫情緩和,對實質經濟發展和買家心理都有正面影響;惟後來變種病毒出現,憂慮情緒升溫,市民擔心「疫情係咪無了期,會否又有新一輪衝擊」,導致樓價回落。

有見本港有變種病毒流入社區的跡象,潘永祥估計若疫情最終未見新一波爆發,2022年首季二手樓價可平穩發展,否則對飲食和娛樂等行業勢必造成打擊,亦對樓市造成心理影響,他預測樓價於2022年1月至3月將有3%至5%跌幅。

 

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