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2021年11月30日

梁守肫 天圓地方

半規劃半實物的地界

既已討論過市區的規劃地段(規劃界)與新界丈量約份地段(實地界)兩大類地界的「原意」外,至此宜討論一類介乎兩者之間的地段訂立「原意」,且先來介紹這類地段的背景,才易於理解它的特性。

這類土地是「舊新批地段」(Old New Grant Lot),單是名稱已甚為別扭,為何既是「新批」,又被冠以「舊」字?這就要從新界的歷史說起。

從1899年至1904年丈量約份測量完成後,一切未經村民認領並註冊在案的土地,盡歸英政府聲稱的皇家地(現稱政府地),由政府全權批予受批者,每一幅地段是稱為「新批地段」,但因後期另有較妥善規劃及批核的地段,需要同樣的「新批地段」稱號,為便於識別早期和後期的批地,乃有「舊新批地段」這古怪名稱配付給早期的批地,現在要討論的,正是這一類批地的「原意」。

這類「舊新批地段」既非「實物界」一類,應可視之為「規劃界」,但若說如是分類,它應是始於一整幅土地,以幾何圖案形式設計,繪定道路樓房位置、各地段鄰接的情況,才分段批出。但這些「舊新批地段」卻是個別散置,毫無預設的幾何規劃,與市內的批地情景大異,但每一「舊新批地段」確是各有一批地條款及圖則,不似丈量約份地段僅有「集體官契」,亦無原居界線可依,因而亦不似丈量約份地段。故此,「舊新批地段」可說是夾縫中的產品,既非真正的「規劃界」,也不是「實物界」,它的定界「原意」便大有商榷了。

且看這些「舊新批地段」的產生過程,便可推想其批出的「原意」,亦可了解它們的批地圖則是何等失實。現今重訂它們的界線,不能只靠批地圖所示作準,便認定該圖為「規劃界」來處理,該類圖則實在太草率,必須按批地情況加以考慮它的「原意」才行。何以說這些圖太草率?理由可分3個,為了行文方便,且讓我杜撰3個名稱為下面討論的內容,一是「度身訂造」的批地;二是「見空插位」的批地;三是「預支土地」的批地。

「度身訂造」的批地是指最早期緊接丈量約份測量後所謂的批地,該等地段實際早已有人佔用或開發,可能是茅屋、魚塘等。政府既不包括它為丈量約份地段,亦不執行清拆,卻示意佔地者申請為批地,須經過提交申請,按現場繪畫成圖,定下地價,以公開競投等手續,讓佔地者有機會投得,從而把該地合法地批出。

當時土地不算珍貴,除了佔地之人已投放資源在開投的土地外,他人很少屬意競投,經過一番公文手續後,該地往往照樣落在佔地者之手;只不過,如此一來,實地被佔情況便演變成正當批地,過程既是如此,批地的圖則只屬例行公事,繪圖之前少有測量,令存作紀錄者,多無妥善的尺寸及圖形,只是草率作業,事後亦更無人跟進該批地圖是否適當。

獲批地者既是早已佔用之人,當然自顧自繼續享用他原用之處,哪會理會批地圖所示的範圍。所以這類批地圖則的「原意」,其實並非按照某些幾何設計而定,而是要繪畫一些已出現於地的範圍,表面上是「規劃界」,但實質上是「實物界」。

明乎這背景,現今若重訂這類舊地段界線時,發現實地與批地圖不協調,不宜就下定論,認為這款批地「原意」為「規劃界」。可惜往日執行記錄地界的總圖時,劃圖者只知照足當年草率的批地圖移放,實地的事物則存在於正確位置,形成一間方形舊屋重疊於另一方形地界之上,看似是一幅重影的圖畫,甚為刺眼。若了解這類地段的「原意」,大可直接把地界放在屋邊上便了。

(原意論之三)

按:上周文章應屬「原意論之二」,恕筆者漏寫。

梁守肫_香港測量師學會前會長

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