2021年10月29日

廿載工程塵與土廿八公頃地和屋

本欄於10月14日淺談政府和政黨近日常掛在口邊的「拆牆鬆綁」以加快土地及房屋供應，今天續論「精簡程序」和「壓縮流程」。關於這等問題，輿論較多關注私人土地更改規劃及發展過程中，業權人無論是發展商抑或公營機構如房委會或房協，都要花不少時間申請眾多政府部門的法定及行政許可，公眾較少討論政府本身的造地工程，從開始土地規劃到完工所花時間可否壓縮。筆者試以政府多管齊下覓地策略其中一個遠期土地供應項目作案例分析，了解為何落實需時遠遜公眾期望，探討將來類似項目有否較快推行的空間。

搬遷沙田污水處理廠往岩洞計劃，早於2011年已是政府建議發展岩洞作為優化土地供應策略的一環，隨後研究了3年才確定搬遷計劃技術及財務上均可行，再用了4年作選址勘查及設計，前後用了7年時間，隨後實際施工預期更需時超過10年！第一及第二階段工程已分別於2019年及今年初獲得立法會撥款，餘下的工程何時向立法會申請撥款暫未見政府透露，發展局只表示會「繼續適時有序地尋求撥款，全力推展」，但又同時預計沙田污水廠所佔的土地可於2031年騰空。

當局呈交立法會的文件及回答議員提問時強調，搬廠工程複雜涉及眾多部門協調，施工時間其實已很緊迫。雖然我們相信當局沒有理由嘆慢板，但普羅大眾始終很難理解，何以這個計劃由開始研究到土地交吉，竟要花20年才換來僅僅28公頃土地！若拿其他大型拓展地下空間工程比較，地鐵港島線用了多少時間規劃研究，筆者手頭沒有資料，只知工程於1980年獲政府批准興建，雖然40年前涉及的技術和非技術問題相信絕不比搬污水處理廠少，然而只用了4年半便完成包括12個地下車站的金鐘站至柴灣站路段。

再者，搬濾水廠多難，總不及發展佔地300公頃的北部都會更複雜吧，而政府預計發展後者所需時間也只不過20至30年。如此看來，當局可能高估了搬遷沙田污水廠所需時間，要不然就是低估了發展北部都會的時間，兩者對土地供應預算的準確性並非好事。

根據發展局文件，當局將在沙田污水處理廠騰出土地前6年開展土地重用規劃及工程研究、申請規劃許可、詳細設計及申請立法會撥款，務求土地於2031年騰空後即可展開發展工程。筆者假設土地用途定作公私營房屋，就算採用當時的先進建造技術，相信最快也要2034年至2035年才有首批樓宇落成。相比之下，最近才開始進行詳細可行性研究、面積1000公頃的中部水域人工島，大有可能迎頭趕上，同期甚或更早有首批公屋落成。

不過，本周發展局局長向立法會發展事務委員會表示，污水處理廠搬遷後騰出的土地，連同計劃馬料水填海得來合共88公頃的土地，主要會用作創科發展，似乎改變了用該處興建房屋及其他社區設施的原來規劃意向。

無論該幅土地將來用途如何，搬遷沙田污水處理廠進入人工岩洞計劃，由構思到完成的時間之長，公眾實在難以理解，當局應再次檢視工程時間表並汲取施工過程的經驗，利用搬遷沙田污水處理廠長達7年的研究及勘探的成果，學以致用，應用在搬遷西貢和深井等污水處理廠進入岩洞計劃的研究上，縮短以後類似計劃所需時間，讓這些計劃不致淪為點綴土地供應策略的裝飾品。

劉勵超_地政總署前署長