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2021年10月4日

劉振江 天圓地方

對施政報告的期望

特首將於星期三發表新一份《施政報告》,預期會有新政策增加土地供應,在市場上流傳的措施包括建議修訂《新界條例》降低「祖堂地」的轉售門檻,以及《土地(為重新發展而強制售賣)條例》降低的申請業權比率。這些措施倘能成事,有利私人土地的業權整合,令新界土地發展和市區舊樓重建活動得以更有效開展,紓緩私人住宅單位供應不足的壓力。

發展局局長上周三公布本財政年度第三季度的賣地計劃,當中預計住宅單位供應帶來一點驚喜︰有多達12個私人發展項目的改地契申請預計於季度內完成,提供約6150個單位。這個供應量達全年1.29萬個私人單位供應目標約48%;首三季度供應量將達至14430個,超額完成今年目標,更有望靠近私營住宅單位比例被政府降低前每年約1.9萬個單位的供應量。更值得關注的是,有關供應涉及發展項目眾多,並非單依賴一兩個大型項目。這反映房地產發展市場的多元性趨勢,並不是寡頭壟斷的市況。在缺乏政府招標土地,而港鐵公司及市區重建局項目入場門檻高的情況下,很多發展商調整投資策略,進軍須改契及補地價的發展項目,但當中要克服眾多困難,尤其是補地價的風險。從宏觀角度看,有大量財政及專業服務資源注入此等土地項目,土地市場自然活躍起來。

另一個值得留意的趨勢是發展商對政府施政的態度表明積極支持。兩個多星期前,有報道指中央官員與本港地產商會晤,要求地產商協助解決香港潛在或導致社會不穩的房屋供應短缺問題;更有消息人士稱,北京告知本港地產商「遊戲規則」已改變,不願意再容忍壟斷行為。

這消息傳出後的首個股市交易日(9月20日),多家本地大型發展商(皆持有數量龐大的新界農地)的股價顯著受壓,分別下挫9%至13%不等;雖然股價隨後反彈,但仍未回復早前價位。這傳聞讓多家發展商及地產建設商表明其支持增加土地供應的態度。商會在隨後的周五例行會議後發表聲明指執委會委員澄清,從未聽聞有關消息,而商會本身亦未有所聞,更提出現今是良政善治的新環境,商會與一眾會員一定會繼續全力支持特區攻政府增加土地房屋供應,以及改善經濟民生。政府早前亦表示地產商較以往更願意配合政府政策。

另多個政黨和香港測量師學會皆就增加住宅土地供應提供建議,而短期內有效增加供應的方法,包括由學會倡議的農地「標準金額」補地價制度。

以上種種皆反映現時房屋供應短缺的問題仍然嚴峻,備受各方關注,且已被提升至影響香港穩定的層次。政府倘能適當引領市場力量,包括協助改劃土地用途,配合興建基礎建設,加上在補地價方面能反映市場發展成本,自當能令市場參與者更積極參與發掘土地潛力,尤其是新界土地,對於短時間內增加土地供應當起到重要作用。「多管齊下,基建先行,創造容量」定要切實執行。

劉振江  高力國際亞洲區估值及諮詢服務常務董事

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