「歐洲矽谷」都柏林樓價走強仍親民
愛爾蘭積極引資經濟勁受惠英國脫歐

港人投資海外物業，英國為大熱之選，其鄰國愛爾蘭相對冷門，事實上，該國近10年來經濟持續強勁，更是英國脫歐的受惠國之一，值得了解一下當地樓市。愛爾蘭樓價近年升幅不小卻仍親民，首都都柏林今年6月住宅價格指數雖較2012年初低位上揚逾倍，但比2007年初歷史高峰仍相差17.7%，平均樓價只是437萬港元。

愛爾蘭經濟近30年來多番起落，2008年發生全球金融海嘯，曾令愛爾蘭深陷主權債務危機，地產泡沫爆破拖累最大，淪為「歐豬」五國的一員，2010年要向國際貨幣基金組織（IMF）求援。其後愛爾蘭政府致力改革，積極招商引資，4年後開始分批償還IMF的貸款，其時國內生產總值（GDP）增長達8.6%，冠絕全歐。該國得以翻身，主要歸功於低稅政策（企業稅稅率12.5%）及寬鬆的營商環境，令外國直接投資（FDI）大增，同時運用作為英語國家的有利條件扮演歐美企業的橋樑，率先擺脫「歐豬」的污名。

擺脫「歐豬」污名國民收入增

愛爾蘭近10年來風調雨順，去年GDP增加3.4%，是歐盟唯一正增長的經濟體，今年頭3個月GDP上升7.8%，表現繼續為歐洲之冠。研究機構Eurofound發表歐盟與英國最低工資數據，今年1月愛爾蘭以每月1724歐羅（約15895港元）排名歐盟國家第二高，僅次盧森堡。國家經濟好，國民收入增，都有利樓市發展，特別是樓價全國之冠的都柏林。

都柏林自中世紀以來一直是愛爾蘭的首都及最大城市，現今更有「歐洲矽谷」的美譽，吸引不少國際金融及科技巨擘進駐設立公司或研發基地。都柏林地區由都柏林市和都柏林郡組成，面積約922平方公里，人口超過100萬。1994年，都柏林郡（不包括都柏林市）重新劃分為3個部分，各有行政部門，分別是Dún Laoghaire-Rathdown、Fingal及南都柏林（South Dublin）。

全國樓價倍升未達歷史高位

根據愛爾蘭中央統計局（CSO）資料，全國住宅價格指數今年6月報143.4，連升13個月，按年上揚6.9%，較2013年初的低位73.4飆升95.4%，但距離2007年歷史高位仍差12.3%。都柏林住宅價格指數則連漲12個月，最新報131.6，按年升6.4%，較2012年初低位64.6上揚逾一倍，但比2007年初低17.7%。

全國6月洋房價格指數按年升7%，都柏林洋房價格指數則漲7.4%，當中以南都柏林表現最佳，有8.7%升幅。分層樓價方面，全國錄得5.7%按年漲幅，都柏林則略升2.1%。

愛爾蘭整體住宅交投量6月份有3473宗，按月增加8.3%，按年大升53.1%。期內，二手買賣佔84.9%，一手佔15.1%。CSO又指出，截至今年6月止的一年間，愛爾蘭錄得41460宗買賣，約32%由首次置業的用家購入，54%屬換樓客，餘下14%為投資者。

首都住宅均價437萬港元稱冠

愛爾蘭截至今年6月的12個月平均樓價為30.77萬歐羅（約284萬港元），都柏林造47.41萬歐羅（約437萬港元），為全國樓價最高的地區；高中之高是Dún Laoghaire-Rathdown，平均價約63.8萬歐羅（約588萬港元）。

地產網站Daft發表愛爾蘭今年第二季住宅租務市況報告，租金按年上揚5.6%，為連續第36個季度錄得按年升幅，平均月租1477歐羅（約13618港元）創新高，10年來漲價79%。

報告指出，今年8月全國罕有地只得2455個租盤，按年大減50%，期內都柏林佔1666個租盤。回顧2015年至2019年租盤緊張的時期，平均每月仍有約3900套房屋可供出租，由此可見現時租盤緊缺的程度。

都柏林今年第二季租金按年上升0.5%，市中心表現最差，跌3.2%，平均月租1985歐羅（約18302港元），但10年來約有一倍升幅；南都柏林月租2137歐羅（約19703港元），與去年同期持平，10年則漲92%。

以傳統郵區劃分，都柏林住宅租金以第4區最高，今年第二季1房分層單位平均月租1839歐羅（約16956港元），2房洋房每月2146歐羅（約19786港元）。都柏林住宅租金回報可觀，1房分層單位由最低5.8厘（第2區）至最高12.5厘（第17區）。

已移居愛爾蘭的港人黃先生，本身是提供愛爾蘭教育及移民服務的香港億信教育負責人，他指出，愛爾蘭的房產權與英國相似，獨立屋和排屋一般是永久業權，分層住宅（特別是新建）多為999年期。香港較少有愛爾蘭物業推售，有興趣人士可搜尋當地的地產代理網頁，並到監察物業服務供應商的機構Property Services Regulatory Authority（PSRA）網站（http://www.psr.ie），了解該代理行的信譽；同時不要忘記查看專業拍賣師和估價師協會（Institute of Professional Auctioneers & Valuers, IPAV）的網站（https://www.ipav.ie），這是愛爾蘭拍賣師的國家登記冊，相當於香港的地產代理監管局。若買家透過代理成功購置物業，費用一般為樓價的2%；若需要申請按揭，當地亦有銀行承辦，包括Bank of Ireland、Allied Irish Banks及Ulster Bank。

賣樓利潤33%須打稅可扣成本

愛爾蘭物業稅項包括印花稅、房產稅、租金所得稅、資本利得稅等，到目前為止還沒有海外人士額外印花稅。以一個造價100萬歐羅（約922萬港元）或以下的單位為例，印花稅為樓價的1%，房產稅是樓價的0.18%；至於超過100萬歐羅（約922萬港元）的物業，印花稅為2%，房產稅為0.25%。房產稅須每年繳付，相當於香港的物業差餉。

租金所得稅方面，年租金3.53萬歐羅（約32.5萬港元）或以下，須付20%；扣除這部分後，超出的金額則提高至40%。

至於資本利得稅相對較高，為賣樓利潤的33%，但可扣除成本例如買樓時產生的費用如律師費、代理佣金及裝修費等。扣除相關費用後，首1270歐羅（約11709港元）的利潤可獲豁免。