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2021年7月31日

周六地產專題

新樓潛在供應9.6萬伙逾3年高
運房局:中小戶佔八成 未動工單位連增3季

私人住宅潛在供應量持續向上,運輸及房屋局周五(7月30日)公布,截至今年6月底,未來3至4年一手私人住宅潛在供應量(下稱潛在供應量)的累計數字錄得9.6萬伙,按季增加3000伙(約3.2%),重上2018年首季水平,創近13個季度新高;其中涉及已批出土地並可隨時動工項目的單位(下稱未動工單位)數目連升3季,至2.7萬伙。

業界人士相信,新冠肺炎疫情加上相關部門審批進度因素,影響私人住宅項目發展步伐,令未動工單位數目和潛在供應量上揚,惟樓價短期內突破歷史高位的勢頭不變。

運房局透過追蹤私人住宅現樓貨尾量、待售樓花和未動工單位數目,每季預測私人住宅潛在供應量,最新預測為9.6萬伙,較去年底的9.2萬伙增加4000伙或4.3%。

數月內9幅住宅地可轉熟地

未動工單位成為潛在供應量向上的主因,翻查運房局數據,此類單位數目連增3季,由去年第三季的1.9萬伙,增加共8000伙或42.1%,至2.7萬伙,屬2019年次季錄得3萬伙以來的兩年(8個季度)高位;待售樓花單位數目亦按季回升1000伙或1.8%,至5.7萬戶;現樓貨尾則連續3個季度維持約1.2萬伙。

運房局發言人指出,前述9.6萬伙中,約7.7萬伙或約八成是實用面積不足753方呎的中小型單位,未來數個月尚有9幅住宅地轉化為隨時可動工的熟地,涉及約5700戶,估計潛在供應量繼續維持於較高水平。

局方亦公布,第二季有6700伙落成,按季漲約1.9倍;施工量則飆約95.5%,至4300伙。以上半年統計,落成量為9000伙,較去年同期的1.13萬伙降約20.4%,相當於差餉物業估價署今年落成量預測的18228伙約49.4%;上半年則有6500戶施工,按年挫19.8%。

參考市場資訊,將軍澳日出康城屬過去一季先後有逾千伙大型樓盤施工或落成的地區,其中第11期於季內施工,提供約1880戶;由1422伙組成的第8期SEA TO SKY,則已在4月落成。

對於潛在供應量及未動工單位項目牽涉的單位數目向上,團結香港基金土地與房屋研究主管葉文祺關注未動工地皮愈積愈多,但施工中單位(包括已售和待售的樓花單位)由2018年次季的8.4萬伙,3年間降約19%,至最新約6.8萬個單位,顯示私樓發展周期愈來愈長,對未來落成量造成結構性負面影響,未來幾年的供應不容樂觀,建議政府採用「績效為本」工作模式,訂立私人住宅批地數目和單位供應量的年度目標,並逐年追蹤進度等。

萊坊估土地供應2024起失衡

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出,肺炎疫情仍未完結,影響新盤銷售,部分住宅項目相應減慢發展步伐,令未動工單位增加,若中港通關,將帶動新盤銷售和住宅項目動工步伐,潛在供應量有機會回落。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,一手住宅供應尚算足夠,但2024年起土地供應或會出現失衡情況,估計樓價今年第三季破頂,未來一兩年仍會平穩向上。

嘉里發展香港區總經理湯耀宗說,政府持續平穩推地,潛在供應量料維持於逾9萬伙,嘉里建設(00683)將按既有時間表推盤,例如香港仔港島南岸第2期揚海擬今年內登場。湯耀宗稱,每當疫情稍為緩和,市場就出現龐大購買力,反映樓市受支持,預料疫情對本港經濟及樓價只會帶來短期影響。

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