熱門:

2021年6月22日

林浩文 天圓地方

港住宅今年交投料價量齊揚

內地今年經濟快速增長,國家增加基建投資額度,並繼續加快新型城鎮化高質量發展,預料整體住宅市場剛性需求保持強勁。由於內地主要城市樓價在過去數月不斷升溫,中央政府開始推出新一輪調控措施,預計樓價升幅在下半年逐步降溫,今年全年一線城市住宅樓價上揚4%至6%,其他城市則錄最多2%的升幅。

大灣區內地城市方面,廣州及東莞的樓價暫時領先,按年漲幅達9%。香港及內地發展商看好大灣區樓市前景,估計全年經營性用地拍賣總額可達8000億元人民幣,創成立大灣區以來新高。預計今年大灣區內地城市住宅樓價按年漲5%至8%,繼續跑贏其他城市。

就香港住宅市場而言,隨着新冠疫情緩和,失業率回落,加上近月樓市回暖,今年住宅供應、施工量及落成量都有望達標,預期一手及二手住宅銷售量將達到約6萬至6.2萬宗,高於去年的5.9萬宗。至於近年流行的「納米樓」落成量將於2022年後回落,主要與2019年政府調整按揭上限有關。

樓價方面,現時本港樓價僅較2019年高位低1.5%,如第四季可以通關,內地的購買力將會湧入香港,尤其豪宅物業。在現時購買力仍然強勁下,新盤銷情理想,相信二手市場仍然活躍。現時住宅樓價表現比預期好,預計今年全年一般住宅價上升3%至5%,而不受失業率及購買力影響的豪宅,樓價料上揚約5%。

至於本港寫字樓市場,中環核心區甲級商廈的空置率沒有進一步惡化,不過,非核心商業區寫字樓空置率在本月持續上升。租金方面,高空置率對租金構成一定壓力,向下趨勢持續,預期今年港島區甲級寫字樓租金跌5%至10%。雖然有部分商廈空置率依然較高,惟近期經濟環境改善和投資者恢復信心,相信整體港島區甲級寫字樓租金將於下半年漸趨穩定,並有機會在2022年上半年反彈1%至3%。

新冠疫情爆發打擊全球經濟及營商環境,企業普遍重視節省成本、營運效率、提供彈性的工作環境和租賃條款。儘管如此,寫字樓市場上的一些新趨勢也在興起,不少企業在租金低水下決定「再中心化」、提高寫字樓的建築規格及整合,又或是開始增聘人手而再度考慮擴充寫字樓,上述因素應會對空置率回落有一定幫助。

而九龍區寫字樓市場,由於租客繼續聚焦於成本優化和縮減規模,今年上半年甲級商廈租金下滑。而核心區寫字樓空置率達歷史新高,非核心區寫字樓受惠於「去中心化」的需求,空置率維持穩定。租金走勢方面,相對疲弱的需求加上「去中心化」的趨勢,令九龍核心區寫字樓租金面對嚴峻的下調壓力;相反,非核心區寫字樓租金得到支持,筆者預計今年九龍寫字樓租金將會保持穩定。

就零售市場而言,去年本港總零售銷貨額按年急挫近25%,當中奢侈品的跌幅最大,銷售額僅300億元, 對比2013年的近1200億元大減75%。按現有數據,估計今年總零售業銷貨額為3600億元,如果第四季能通關,則會有更大增長。

各類物業表現上,以回報穩定和受惠於標準金額補地價先導計劃的工廈(特別是數據中心和貨倉),以及租金吸引的零售物業表現最佳,相信今年這些物業的成交額跟去年相若,甚至超越。至於寫字樓投資,銀碼較細的分層物業將較全幢物業受投資者歡迎。

林浩文_萊坊執行董事及估價及諮詢部主管

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads