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2021年6月7日

劉振江 天圓地方

現今準則審批舊地契未必合適

二次大戰後,九龍塘花園城市項目內有業主就房屋改裝成為多個單位使用,更有在花園上加建另一間房屋的個案,觸發政府對有關業主採取官契管制措施,要求拆卸有關建築物。

政府當年並非不准許拆卸原有房屋重建,重點落在維護新建房屋為供單一家庭使用,以及保存原先項目的平房及兩層高別墅的特點及描述。1955年2月港督會同行政局對該區房屋發展的決定為:「九龍塘花園城市原本的特點應當保存,並不允許修訂限制以容許作公寓式樓宇發展」。同年8月,官方發出予項目業主的通告函件有以下內容:「政府的看法是在九龍塘的地段,根據官契契諾要維護的眾多房屋,其應具備為單一家庭而設計的平房或兩層高別墅的特點及描述,這即為九龍塘花園城市原先興建的眾多房屋的特點及描述。」

1979年頒布的第一份九龍塘法定分區計劃大綱圖,規定地積比率不得超過0.6倍或已建成房屋的地積比率,以較高者為準。這個0.6倍的限制參照了當時的房屋現況所作,一直維持至今,而這項地積比率限制亦是過往市場參與者對土地發展潛力的共識。自1993年起,高度限制變為不得超過3層高的房屋,其後可申請規劃准許加建一層地庫車場。

官方現時的詮釋是有關土地除非獲得地政總署署長批准,否則不可重建。究竟問題出在哪裏?關鍵相信在於文章開首提到的限制性契諾被獨自詮釋,尤其是當中的「……不得……興建任何其他宅院或居住房屋」。

官契內有另一個履行性契諾同樣旨在維護「花園城市」的發展理念,亦當是上述1955年官方發出通告所指的契諾:「在租約期內在批出土地上保有及維護一間供居住用的房屋(或連同附設的建築),而房屋的建築高度,特點及描述須與毗鄰房屋類同」(Rate and Range)。

當年批出有關地段官契時,項目約有250間新建或快將落成的房屋,當中看不到有不可拆卸此等房屋作重建或「永久維護此等已建房屋」的理由或市場習慣。讓私人業主在官契期內使用房屋及重建房屋方合乎出讓土地原意;而要求私人業主履行上述的Rate and Range契諾,旨在讓「花園城市」的整體面貌及格局得以維護,保持整區發展的初心。若業主要興建另外的宅院或居住房屋(與原先房屋特點及描述不匹配),就要先取得官方的官契批准。

官方現時的詮釋實際表明,以往讓區內房屋重建增加樓面面積卻不用補地價的做法是錯誤的。終審法院在Fully Profit一案的判決是要察看官契批出時的原意。可惜的是,市場未見官方公開解釋其現行做法是如何符合批出官契的原意。

項目發展歷史呈現以下事實:(1)1920至30年代政府出售該項目土地,是以土地面積計算地價,而非以樓面面積計;(2)項目發展初期的買家視乎其需要及財力,選擇發展商所提供的房屋類型,包括平房及兩層高的別墅;(3)港英政府最高當局於1955年對官契的詮釋針對履行性的Rate and Range契諾:發展作平房或兩層高的別墅,並非拘泥於單層或兩層的房屋;以建築面積計,單層及兩層有重大分別;(4)1979年的法定分區計劃大綱圖說明,當年有不少房屋已經重建,發展規模約為0.6倍或更高的地積比率。

現時的官契審批行動旨在收取補地價,代價從私人業主原有土地價值剝離而來。這行動阻礙土地重建及使用,亦令近年購入土地的買家蒙受重大損失,包括重建圖則審批受阻及要承擔補地價,這是另一項佐證說明為何近年市場經常詬病官方的審批安排。現時政府以近代樓面面積的視角替代上世紀初開拓新九龍土地所經歷的過程,這等做法大大削弱業主及投資者對港府土地行政的信心,亦令土地不能地盡其用。

二之二

劉振江_高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

 

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