2021年4月10日
全球經濟自去年起受到新冠肺炎疫情持續衝擊,惟大部分國家或城市的樓市仍然造好,其中日本樓價在去年全年上升5.3%,冠絕亞洲。日本經濟已十分成熟,而人口、交通、企業發展和大學等資源,都集中於東京都市圈、大阪都市圈及名古屋都市圈。三大都市圈的樓價,以名古屋市最相宜,只為東京都的一半價錢,亦較大阪市平近兩成。受樓價低水支撐,名古屋分層單位的升值力較東京和大阪出色,2020年按年升幅達6.5%。
萊坊發布2020年第四季《全球樓價指數》,追蹤和比較全球56個國家及地區的住宅市場表現。2020年全球樓價平均上升5.6%,超越2019年的5.3%漲幅,但升勢主要由包括多個位於歐洲及美洲的新興市場國家及城市帶動。日本去年樓價上揚5.3%,升幅只排名全球27位,卻屬亞洲之冠。同期香港樓價下跌0.1%,全球排名第51位。
日樓市表現亞洲稱冠
日本一直以東京、大阪及名古屋三大都市圈為發展重心。三個都市圈各有特色,位於中部愛知縣首府兼第一大城市名古屋,是名古屋都市圈的中心城市,鋒芒向來不及東京和大阪,卻是日本的五大國際貿易港之一,並集合大量製造業公司和著名高等學府,地位舉足輕重。
愛知縣的工業生產總值自1977年以來長居日本首位,當地汽車、機械、航空、鋼鐵產業都集中在名古屋,世界知名品牌豐田汽車、三菱重工等大型企業,都發跡於名古屋。
名古屋位於東京和京都之間,故又被稱作中京,城市總面積逾326平方公里,人口超過232萬,僅次於東京、橫濱及大阪,為全國人口第四多的城市。名古屋距離東京366公里,搭乘新幹線列車往來需1.5小時以上,現時正興建磁浮中央新幹線,預計最快2027年通車,屆時兩地交通時間可縮短至40分鐘;至2037年,則會完成名古屋至大阪段。
目前名古屋所在的愛知縣樓價明顯較東京和大阪低水,根據東日本不動產流通機構進行的每月全國住宅買賣統計,今年2月東京都的二手住宅平均成交價為4727萬日圓(約331萬港元),大阪府期內平均價約2641萬日圓(約185萬港元),愛知縣僅2117萬日圓(約148萬港元),較大阪府低19.8%之外,更比東京都大幅低水55.2%,即以東京都的一半價錢便可入市愛知縣的住宅。
吸引力排名全國第19位
名古屋樓價走勢強勁,根據日本國土交通省公布的不動產價格指數,2020年12月名古屋分層住宅樓價按年升約6.5%,高於東京同期的漲約5.7%,大阪期內則上揚約5.5%。
據日本形象綜合研究所去年舉行的日本地區形象調查2020結果顯示,全國792個城市連同東京都市中心23區等,名古屋的吸引力排名全國第19位,按年上升6位,較東京都23區和大阪更高。
名古屋共分為16個行政區,中區是核心地帶,人口逾9.1萬,愛知縣政府大樓及名古屋市政府兩個主要行政機關都位於此區。此外,中區亦是名古屋的核心商業區域,不少金融機構和上市公司都在此設置辦公室,尚有三越及松坂屋兩大著名百貨公司的名古屋總店。
因此,中區的住宅深受當地上班族追捧,租值甚高。據日本房地產網站LIFULL HOME'S顯示,中區的開放式及1房單位月租俱為名古屋最貴。以開放式單位為例,最新平均月租為6.29萬日圓(約4403港元),較第二貴的千種區月租5.81萬日圓(約4067港元),高出8.3%。至於1房單位,中區的月租要10.16萬日圓(約7112港元),比千種區每月8.88萬日圓(約6216港元)貴逾14%。
中區租金全市最貴
名古屋中區細分為26個町,以榮町及伏見町為最核心地段,但住宅較少。中區最東面、鄰近千種區的新榮町,則屬商住混合區,住宅租金較實惠,故近年開始有不少外國人居於此町。
據LIFULL HOME'S統計,中區目前有約9610個租盤,新榮町佔約2562個,叫租最平為一個實用面積約185方呎開放式單位,月租3.1萬日圓(約2170港元)。
FMI至匯投資執行董事及合夥人蘇君林指出,名古屋的城市質素非常之高,但很少外國人在當地買樓,可能光芒不及東京和大阪,故此名古屋樓市以本地人主導。目前名古屋的樓價只及東京的一半,但環境、設施、交通卻可媲美東京,而且租金回報亦高,是進軍日本樓市的入門選擇。
文:程俊華
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