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2021年3月3日

恒大和生圍項目補價42億
毗鄰加州花園 佔地223萬呎

私人住宅土地新供應減少,發展商積極透過不同渠道補充土地儲備,部分部署多年的新界農地近日亦完成補地價磋商。據了解,由中資中國恒大(03333)或有關人士持有的元朗和生圍低密度住宅項目,近月已經完成補地價,涉資近42億元,屬逾3年以來最大額的私人重建補地價個案,以該地盤可建樓面面積約89.3萬方呎計算,每方呎樓面補地價(下稱樓面補價)約4703元。

樓面補價貴新地石湖圍8.9%

和生圍項目位於元朗青山公路米埔段,毗鄰私人屋苑加州花園和加州豪園,佔地約223.25萬方呎,大綱圖上劃為「其他指定用途」註明「綜合發展包括濕地修復區」,可建樓面面積約89.3萬方呎。據悉,該項目的補地價接近42億元,屬於2017年9月新地(00016)就旗下西貢十四鄉大型住宅項目斥資約158.92億元進行補地價以來,由私人發展商自行提出的補地價個案之中金額最大的一宗。

參考該區近年的補地價個案,其中新地與香港置地於2019年5月斥資21億元就元朗新田石湖圍低密度住宅項目進行補地價,樓面補價約4317元。若不考慮地皮的個別因素,單以樓面補價作簡單比較,可見市場雖然受新冠肺炎打擊,補地價水平未見受影響,而和生圍的樓面補價比起石湖圍項目,相距近兩年上漲約8.9%。

和生圍住宅項目籌備經年,早年本來由恒地(00012)持有,並於2008年首次獲城規會批准作住宅發展,當時獲准興建267幢住宅樓宇,提供362個單位,及後多番獲批修訂方案,包括於2015年獲准興建約400幢洋房,總樓面面積約89.3萬方呎。

恒地於2018年曾經透露,正就和生圍項目與地政總署磋商補地價,惟補地價消息尚未公布,恒地便於2019年8月在業績報告中指出,已經把該地盤以約47.05億元售出,及後買家傳為中國恒大或有關人士。若連同最新的補地價金額計算,即中國恒大或有關人士單計地價和補地價,已經斥資約89.05億元購入和生圍項目,每方呎樓面地價約9972元。

「皇宮屋」洋房總地價25億

值得留意的是,恒地去年初代買家向城規會提出新發展方案,並於同年7月獲批,最新發展方案的總樓面面積不變,惟單位數目較2015年方案大減33%,至268伙,當中最矚目的是被市場稱為「皇宮屋」的1號洋房,位處地盤的中央,樓高3層,設有4部升降機,提供10個睡房、2個客廳和3個家庭廳,而圍繞該大宅則將會興建恍似城牆的附屬建築物,並設有人工水景、大型庭園和專屬該大宅的私家路段等。

根據城規會文件,大宅的樓面面積達13.29萬方呎,其附屬建築物的樓面面積則約11.34萬方呎,兩者合計的總樓面面積已經達24.63萬方呎,相當於整個發展計劃的總樓面面積約27.6%,意味其單計地價和補地價已值24.56億元。市場曾經估計,參考同區洋房的造價,其價格可高達40億元。

至於和生圍項目的其餘建築物,尚包括位於1號洋房西鄰、前臨米埔的2號洋房,樓面面積超過2萬方呎,其餘的洋房所佔的樓面面積,則由約1615方呎至約1.02萬方呎。

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