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2021年3月1日

劉振江 天圓地方

檢討差餉制度或惹估值爭拗

財政司司長陳茂波在2021/22年度《財政預算案》中,提出已要求財經及庫務局和差餉物業估價署檢討差餉制度是否有改善空間。促使檢討研究的基本考慮,似乎源自政府近年退還差餉的做法受到批評:不能惠及基層,只是令大商家得益。政府有財政盈餘,減免差餉自是容易。如何改變差餉徵收制度方可為香港帶來好處。

政府明白現有差餉制度成本低且簡便快捷,但面對退還差餉時所承受的各種批評,包括「對市民而言卻未夠精準」,確是不易處理。讓一個簡單有效的制度複雜化,往往會帶來意想不到的成本。政府研究的方向,包括應否引入累進差餉制度及為自住物業提供恒常寬減,亦考慮把繳納差餉的主要法律責任由使用人轉移至業主。

差餉是一項歷史悠久關於物業的稅收,英國的差餉制度在1601年前已有。香港的差餉制度源於1845年,現時的差餉條例訂定於1973年。於2020年4月,全港共有約257萬個物業差餉估價,而2020/21年度的估計收入約195億元,佔政府總收入的4.4%。

這項物業稅收建基於土地樓房的佔用,利用物業評定的年租值以劃一的百分率收取。香港每年重估差餉租值,很有效率。現時業主與佔用人皆有繳付差餉的責任,實際的操作視乎業主與佔用人所訂定的租用協議。若把物業分成住宅與非住宅兩類:住宅租約(尤其是金額較小及租期較短)很多時是業主負責繳交差餉及管理費;非住宅租約大多數由租客繳付租期內(包括免租期)的差餉及管理費。

倘若政府落實繳付差餉的責任須由業主承擔,這將令市場租金的基礎變成包差餉(尤其是非住宅物業),令租金表面上升。從租用角度出發,租客視租金、差餉、管理費及其他樓房支出為一個總數。業主會收取租客原本負擔的差餉,作為部分租金,由其支付予政府。在其他因素不變的情況下,租客的差餉支出增減,會對業主的淨租金收入有相反作用,而淨租金收入有主導物業估價的作用。

倘若自住物業得到恒常寬減差餉,後果是佔用物業的支出減少,令物業價值得益而上升。若政府要保持原有的差餉收入額度,非住宅物業的差餉收入自然要增加方可,而這做法定必減低受影響的非住宅物業價值。

另外,政府現提出研究的累進差餉,方向是大額物業繳付較高差餉,以有能力人士繳付較多差餉為原則。對大額的非住宅物業,差餉支出將增加,令物業價值向下的壓力更大。

倘若繳交差餉責任完全落在業主身上,加上累進稅制,差餉租值的估算自然會受到業主加倍重視,有關的估值爭拗定必增加。

劉振江  高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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