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2021年1月30日

周六地產專題_海外置業

大阪樓市量跌價升抗逆力強
亞太首選投資第五位 東成區接近核心地帶

新冠肺炎疫情全球大流行,旅遊業首當其衝,深受旅客喜愛的日本亦難逃一劫。不過,日本樓市的表現在疫市下依然堅挺,去年上半年物業成交總額連續8年維持在1500億港元水平,首9個月整體樓價有0.7%升幅,作為主要旅遊城市的大阪,期內分層住宅樓價升幅明顯,達2.5%,而去年全年二手住宅買賣量跌價升,12月份樓價更按年上漲6.7%,反映抗跌力強。靠近大阪市中心的東成區現樓新盤,入場費僅138萬港元,可享4厘回報。

日本不動產研究所公布「2020年上半年不動產交易市場調查」,在新冠肺炎疫情之下,日本物業成交總金額仍達2.05萬億日圓(約1538億港元),是自2013年起連續8個上半年交易金額維持在2萬億日圓(約1500億港元)或以上,可見資金對日本地產市場依然甚具信心。

日人看好樓價比例勁增

亞洲非上市房地產投資協會、歐洲非上市房地產投資協會及美國退休金房地產協會早前發表最新的年度投資取向調查報告,全球約77%受訪機構投資者表示,新冠肺炎疫情並無改變他們對亞太區地產的投資計劃。日本兩大城市東京及大阪,俱打入2021年亞太區首選投資地點頭5名,東京排第三位,大阪則位列第五。

 

日本地產情報網站日本健美家在去年10月舉行一年兩度的「不動產投資意識調查」,結果發現自日本推行全民「外出自肅」的政策以來,當地國民已適應疫情下的新生活模式。調查顯示,認為日本樓價會下降的受訪者佔27.3%,較去年4月同一調查佔44.7%明顯減少。至於看好樓價的受訪者有23.4%,較去年4月只有9.4%大幅增加。

根據日本國土交通省公布的不動產價格指數,去年首9個月全國整體樓價累積上升0.7%,可見疫情未有打擊日本樓價及民眾入市信心。

日本關西主要城市大阪,旅遊業發展蓬勃,加上任何符合牌照要求的物業都可作民宿全年經營,雖然去年爆疫以來大阪旅遊業陷於癱瘓,但樓市未有因此停滯。據不動產價格指數,2020年1月至9月大阪的平均樓價上升0.5%,期內分層住宅價格升勢最明顯,約有2.5%漲幅。

二手住宅按年升值6.7%

日本房地產調查公司東京KANTEI公布的2020年11月數據可見,如要購買一個實用面積約753方呎的二手住宅,在大阪平均價為3416萬日圓(約256.2萬港元),相較2019年11月的3305萬日圓(約247.9萬港元),入市成本按年增加約3.4%。

大阪住宅交投量維持穩定,東日本不動產流通機構每月進行的全國住宅買賣統計顯示,大阪府去年全年的二手交投量合共8462宗,在疫情影響下,較2019年全年的9019宗只減少6.2%;樓價卻不跌反升,去年12月二手住宅平均成交價為2556萬日圓(約191.7萬港元),按月漲1.3%,按年升6.7%。

大阪共有24個行政區,中央區為商業活動及政府行政機關的中心,毗連中央區的東成區歷史悠久,近年發展成住宅區,由於有地鐵貫通多個旅遊購物熱點,樓價又較市中心低,不失為投資收租之選。

東成區早於400年前的江戶時代已形成,1925年併入大阪市,最初範圍為大阪市的整個東北部區域,包含現時的旭區、都島區、城東區、鶴見區及生野區。隨着其他分區陸續被剔出東成區,現時東成區佔地僅4.54平方公里,為大阪市內面積第二小的行政區。

 

東成區放盤少 地價連漲7年

東成區一帶在1920年代已發展成工業區,主要為橡膠工場,當時有不少朝鮮人(包括現在的南韓與北韓)在該區工作及居住。時至今日,東成區人口約8.4萬,佔大阪約3%人口。目前共有7163名外籍人士在東成區定居,其中4793名為南韓人或北韓人,成為大阪第二多韓裔人居住的地區。

位於東成區北部的東今里,包括東今里一丁目至三丁目,佔地僅0.286平方公里,近年陸續有新住宅落成,吸引人口遷入。據大阪市政府數據,東今里目前有4266名居民,較2010年增加9%。

土地DATA網站顯示,東成區2020年底的地價平均每呎2.36萬日圓(約1770港元),按年漲0.87%,連續上升7年。其中,東今里三丁目一幅地皮呎價1.85萬日圓(約1388港元),按年升0.51%。

值得留意的是,東成區租售盤源不多。參考大阪府宅地建物取引業協會的資料,東成區目前只有54個單位放租,東今里僅佔3個,供應罕有。資料顯示,東今里放租單位實用面積約250方呎,叫租6.17萬至6.29萬日圓(約4628至4718港元)。

買賣方面,東成區只得19個二手分層放盤,叫價由880萬至3198萬日圓(約66萬至239.9萬港元);東今里現時並無放盤。

 

 

 

文:程俊華

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