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2021年1月9日

周六地產專題_海外置業

越南海防市分層高廈迎中產客
中美貿戰漁人得利 外資湧入帶動經濟

越南北部除有首都河內這全國第二大城市及旅遊熱點下龍灣外,全國第三大城市兼北部第二大工業中心海防市同樣矚目。為配合外資企業進駐日增,海防市的工業園區持續擴張,本地生產總值(GDP)增速更冠絕全國。該市的中產階層與外籍人口增加,地產商看準這類買家及投資者偏好高層住宅,陸續興建分層大廈應付需求,中央商業區(CBD)之一的黎真郡(Le Chan)將出現首個數十層高住宅項目,售價100萬港元起。

中美貿易戰曠日持久,加上去年初爆發的新冠肺炎一度令全球供應鏈停頓,促使不少外資製造商積極在中國以外另覓生產基地,以分散風險或降低關稅成本。越南為其中受惠者之一,特別是北部地區,理由是成本低廉且鄰近中國。隨着北部的港口和物流設施迅速升級改良,貨物可直接運往國際市場,工業發展潛力甚大。

GDP升幅冠全國 北部經濟引擎

擁有深水港口的海防市,挾着鄰近中國的優勢,成為大型外資的新寵,南韓LG電子公司近年已把智能手機生產線遷移到海防市;蘋果(Apple)組裝工廠和碩亦在該市成立子公司,2020年至2026年投資額達10億美元(約78億港元)。隨着筆記型電腦供應鏈紛紛赴東南亞開廠,台灣薄膜觸控開關廠科嘉─KY亦到海防設生產線,將於今年上半年投產。海防市GDP增速冠絕全國,2019年升幅達16.7%,除高於全國平均值外,也較首都河內的7.5%高。由於海防市將成為北部經濟增長引擎,預計房地產市場會因海外僱員大增及中產崛起而轉趨活躍,有質素的住宅將受追捧。

 

海防市是越南中央直轄市,規模僅次河內和胡志明市,位於紅河三角洲上,原為小漁村,早於1870年已建設碼頭開拓對外貿易,法國殖民時期更成為商港。現今的海防港是越北最大港口,當中Chua Ve集裝箱碼頭吞吐量佔全國港口的30%;陸路方面,海防市是中國昆明至河內的鐵路運輸終點站。水陸兩路發達令海防得以晉身越南北部第二大工業中心。

保留法殖面貌 個半鐘到河內

仍保留法國殖民地時期色彩的海防市,建築物多屬法國園林式布局,一般2、3層高,外牆黃白相襯,街道兩旁遍植大樹,別具格調。海防市政府為推動旅遊業,種植過萬棵影樹,令其擁有「鳳凰木城」之譽,每年6月花季來臨,漫天一片火紅成為海防市的象徵,更會舉辦鳳凰花節活動。

海防市不算熱門旅遊地點,遊客較河內為少,兩城只相距約104公里,交通尚算方便,從河內前往海防,坐巴士需時大約1.5至2小時,乘坐火車則約2小時。不少熱愛大自然的遊客到訪河內時,都會順道往擁有100多公里海岸線的海防市觀光,因當地部分島嶼保留原始生態,包括國家森林公園吉婆島,以及擁有迷人海濱景色的避暑勝地塗山半島,聳立在最高處的建築物為越南末代皇帝保大的避暑行宮(現稱萬花賓館),尚有越南唯一合法經營博彩業的塗山賭場。

目前香港與海防沒有飛機直航,但可先飛往河內或下龍灣,再取道高速公路前往,由河內去海防車程最快1.5小時,下龍灣則約50分鐘。

擴充工業園 優化交通網

海防市面積1561.8平方公里,下轄7郡8縣,三大中央商業區集中在西北面,分別是鴻龐郡(Hong Bang)、吳權郡(Ngo Quyen)和黎真郡。當中黎真郡人口是海防市第二多,2019年有近22萬人,僅次於32.3萬人口的水源縣(Thuy Nguyen);但論人口密度,僅12平方公里的黎真郡則稱冠,每平方公里有逾1.83萬人,住屋需求甚殷。

海防現有13個工業園區,其中Dinh Vu及Deep C工業園計劃分階段擴充,1000公頃的土地將發展成物流業及工業園。海防亦有多項基建工程以加強國內與國際的連繫,包括耗資1.55億美元(約12億港元)的吉碑國際機場第二航運大樓擴建工程,以及涉資10億美元(約78億港元)的海防萊縣深水港擴建計劃。

陸路方面,海防的公路網絡未來亦會進行優化,日後下龍灣連接中國廣西邊境芒街市的公路貫通後,海防來往中國的交通將更為直接。

Vinh Niem工業園所在的黎真郡,鄰近有吉碑國際機場,自2016年升級為國際機場後,每年客貨處理量達200萬人次和2萬公噸貨物,目前正進一步擴建,到2025年每年處理量可望增至800萬人次和25萬公噸貨物。

黎真郡與機場近水樓台,加上去年底開幕、海防市首個Aeon Mall亦選址該郡,更添魅力。

帝皇地產董事任亦行指出,隨着海防市工業園區不斷擴張,公路網絡貫通,外籍人口將陸續移入,去年該市有外籍人口約8195人,預計明年會增至1.11萬人,作為CBD之一的黎真郡自然受惠。他透露,黎真郡的地價與經濟同步走高,地價自2014年到2017年,已翻了一番。

 

黎真郡樓價 愈靠北愈貴

據地產網站FazWaz最新統計,今年1月海防樓價中位數每方米2212美元(呎價約1603港元)。3個CBD中,以海防未來最高建築物FLC Diamond 72 Tower所在的吳權郡樓價最貴,每方米價格中位數4671美元(呎價約3385港元);期內黎真郡每方米價格中位數2209美元(呎價約1601港元);海防歌劇院所在的鴻龐郡,樓價中位數每方米2166美元(呎價約1570港元)。

海防市大部分住宅以洋房為主,亦不乏3、4層高的樓宇,但20多層高的住宅則十分罕見,高樓大廈多屬商廈、酒店及服務式住宅,黎真郡也不例外。黎真郡住宅樓價,愈靠北便愈貴。分析該郡各區,北面的Ho Nam區最新樓價中位數每方米3141美元(呎價約2276港元),旁邊的Lam Son區樓價中位數每方米4624美元(呎價約3351港元);最北的Cat Dai區樓價中位數每方米6815美元(呎價約4938港元),An Bien區更高達每方米7020美元(呎價約5087港元)。

位於該郡中部的Nghia Xa區樓價中位數每方米2166美元(呎價約1570港元),Du Hang Kenh區樓價中位數每方米2283美元(呎價約1654港元);南部的樓價相對便宜,如Vinh Niem區樓價中位數僅為每方米1746美元(呎價約1265港元)。

 

 

 

文:楊淨

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