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2020年12月5日

周六地產專題_海外置業

東南亞樓市矚目 越南低水具潛質
泰國稍回見承接 新加坡抗跌力強

香港樓價高企,不少港人都放眼海外,尋找物業投資機會,當中以樓價低水的東南亞國家最受關注。除泰國、馬來西亞和新加坡等主要國家外,近年經濟崛起的越南,樓市增長潛力不容小覷。雖然不少國家的經濟都受到突如其來的新冠肺炎打擊,但綜合專家意見,東南亞主要國家樓市仍長期看好,預料越南在未來2至3年平均樓價每年有10%升幅;新加坡及泰國明年樓價仍有3%或以上的增長空間;至於馬來西亞相信會平穩發展。

2020年各國均受新冠肺炎全球大流行影響,越南於疫情期間採取果斷防疫措施,感染人數遠少於鄰近的東南亞國家。中美爆發貿易戰後,不少大型企業開始把生產線撤出中國,遷到東南亞國家以分散風險,當中以越南最受惠。三星、Google及微軟等已陸續把生產線從中國搬到越南,意味全球製造業重新洗牌,越南在全球供應鏈起重要作用,地位不斷提升。

越南超富豪激增 豪宅需求大

越南已成為全球發展最快的新興巿場之一,據亞洲開發銀行(Asian Development Bank)發表的《2020年亞洲發展展望》報告,越南過去5年每年國內生產總值(GDP)都有6%以上增長。今年在新冠肺炎疫情下,2020年預期增長率降至1.8%,但2021年又有望重現6.8%升幅。

 

帝皇地產董事兼合夥人任亦行指出,新冠肺炎對全球各國造成不同程度的打擊,但越南所受的影響相對輕微。在全球各主要經濟體甚至可能出現負增長形勢之下,越南經濟卻有望呈V形反彈。

根據萊坊2020年《財富報告》,預計2019年至2024年的5年間,全球超級富豪人數將進一步上升27%,至近65萬人。報告指出,超級富豪人數增長最快的20個市場,有6個位於亞洲,預計越南未來5年激增64%,成為全球超級富豪增速第三快的國家。

任亦行認為,經濟急速增長,富豪人口上升,加上外籍專才持續湧入工作,將令優質住宅需求大增。由於越南經濟發展愈來愈強,屬於經濟核心城市胡志明市樓價升勢更可觀,目前市中心最頂級住宅呎價約6000港元,相較不少東南亞城市仍屬低水,租金回報可達5厘或以上。

他預期,胡志明市樓價未來2至3年仍具上升動力,傳統商業區兼核心的第一郡住宅新供應極為缺乏,進一步提升房地產資產價值,令樓價保持升勢,料平均每年有10%穩定升幅。

泰國民眾收入升 置業意欲高

鄰近越南的泰國,一向是深受港人歡迎的旅遊勝地,近年樓價持續向上。FMI至匯投資執行董事及合夥人蘇君林表示,泰國樓價受GDP及通脹等不同因素刺激,地價愈來愈高,同步推升住宅價格。不過,今年受疫情影響,泰國樓價難免下跌,回落幅度在5%以內。

蘇君林分析,泰國樓價稍跌,反而刺激本地及海外人士趁機撈筍盤,因泰國民眾收入增加,置業意欲高,當地樓價在疫情過後可重拾升軌,來年升幅有機會達3%。他指出,泰國首都曼谷人口增長迅速,目前已達1200萬人,住宅買賣及租賃俱活躍,加上未來經濟發展都圍繞曼谷進行,當地樓市看高一線。

馬國MM2H 或調整後重推

至於與泰國接連的馬來西亞,呎價3000至4000港元的住宅供應充裕,吸引外來資金投放在當地物業,是港人投資、移居甚至退休之選。蘇君林表示,雖然「第二家園計劃」(MM2H)煞停,或降低港人投資意欲。不過,當地政府無意永久停止MM2H,有機會調整計劃內容後再次推行,例如提高申請要求,引入較高端人士,對經濟發展更有幫助。在政策重推前,馬來西亞樓市料維持平穩。

馬來西亞政府擬打造「大吉隆坡計劃」,旨在大幅推動城市經濟發展,令首都吉隆坡更加國際化,將有利樓市未來發展。

中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛認為,港人投資馬來西亞住宅,主要因為樓價低,而且租金回報可達5厘。他指出,吉隆坡市中心的新盤入場費只需200萬至300萬港元,是入市海外核心區的不俗選擇。

獅城住宅吸引環球投資者

東南亞最發達國家新加坡的住宅物業同樣深受海外買家歡迎,當地樓市除第二季因實施阻斷措施而錄得微跌外,第三季已反彈。根據新加坡市區重建局最新公布第三季度樓市報告顯示,整體樓價指數較第二季上升0.8%,幅度更高於今年第一季及第二季。期內私人住宅總成交錄得7047宗,按季勁增逾1.6倍。

許大衛指出,雖然新加坡住宅入場門檻在東南亞地區屬較高,但樓市多年來十分穩定,加上抗跌力強,投資者仍視之為海外資產配置的不二之選。他認為,在全球量化寬鬆的情況下,環球資深投資者均傾向買「磚頭」,若疫情沒有重大變數,新加坡明年樓價將有5%至10%增長空間。

文:程俊華

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