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2020年12月1日

劉振江 天圓地方

優化補地價制度

行政長官在新一份《施政報告》提出發展局會推行一項關於工廈「標準金額」徵收補地價的先導計劃,金額以重建每方呎需要的價錢計。這是政府優化補地價制度的一個重要舉措,切實回應市場及香港測量師學會的訴求,令沉悶的改契補地價市場有望活躍起來。

這項先導計劃旨在幫助落實工廈活化計劃2.0的重建項目。就活化計劃, 城市規劃委員會至今已批出超過30項重建工廈申請,容許增加最高核准地積比率兩成,另外還有約20項申請正在處理中。已獲准的規劃申請牽涉逾60萬方米的商用或工業樓面,其中商業及部分工業樓面須透過改契及補地價方可實現。先導計劃預計於明年初推出。

「標準金額」若制定得宜,將有效釋放工業土地價值及為不同工業地區創造空間環境,讓更多較高價值就業機會出現。個別工廈重建為工廈或透過改契作商廈、新型工廈以至酒店等,皆有助創造土地價值,促進經濟增長。在工業區層面而言,愈多新建項目,愈能加快有關地區更新速度,增加區內樓宇協同效益。九龍東要成為CBD2仍受制於兩大阻力:(1)工廈重建緩慢,主因在於政府全取土地增值的補地價政策;(2)路面交通擠塞,尤其是與工廈有關的道路違規上落貨及停車等待活動。工業區內新建樓宇提供的上落貨位及停車位,有助紓緩路面違規問題;而新廈對吸引較高增值的工商業活動進駐更為重要,有助不同工業區增加有關就業機會。

「標準金額」的應用範圍及訂定細則(例如不同地區、位置、用途)等,將成為業主及發展商就工廈改契重建和尋找發展機遇的重要考量。有關金額除了要有確定性,更重要的是要對改契重建起到積極推動作用,讓市場機制發揮力量,不但有利合適的單一業權工廈重建,亦讓業權分散的工廈有機會集合業權作重建。

據本報報道,消息人士指政府的專業估價補地價制度會與「標準金額」先導計劃並行。就市場所見,地政總署對改契前的工業土地估值往往顯著低於發展商收購工廈現樓的成本,後果自是削弱購買工廈作改契重建的市場需求。政府須考慮接納市場力量,認可有關收購成本反映工廈的重建價值,方能鼓勵更多改契重建活動。

假若上述潛在重建樓面(約60萬方米)能全數重建並作為商用,約相等於甲級寫字樓樓面三年的供應量,寫字樓物業存量有可觀增長。政府未來將於洪水橋一帶增加物流、倉儲等用途的樓面,這對填補因拆卸舊工廈所帶來的工廈樓面損失有幫助。

這項先導計劃對改善工廈改契的成效如何,要待公布有關「標準金額」方可評估。消息亦指這先導計劃未來可考慮應用於農地改劃項目。當這個先導計劃取得成功,將令本港的土地租約制度優勢得以發揮,幫助紓緩香港長期缺乏樓面的壓力。

劉振江

高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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