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2020年11月4日

梁守肫 天圓地方

土地的權益與責任

有關土地測量的評議,國際測量師聯合會(FIG)每有參考文章發表,多屬有份量及指導性,本欄年前(2019年11月26日)曾介紹其中一篇地籍測量的文章,認為擁有一幅土地,應當包括三個「R」,即英文的Right, Restriction & Responsibility,我且譯之為「土地權益、規範及責任」,這三者可說簡潔概括了地籍測量的要素,筆者深表同意,且大可引申作討論。

本欄一向討論的定界方法、紀錄需要、界線紛爭、逆權佔地等情況,多屬土地權益問題,雖與規範及責任難以分割,但筆者回顧以往,自覺於土地責任方面着墨不多,有需要於此特別討論。

就一己經驗所得,意識到一般行政舉動,一地之上遇到有意外發生,必先追究該地的業權擁有人(簡稱地主)。至於意外的實情及其他因素,則未必理會。這樣的處理方法,無疑簡單亦有其道理,但世事變例甚多,這樣的一刀切態度是否可取呢?筆者綜合一些經驗及觀察後有好些意見,認為地主的責任未必涵蓋所有情況,可議之處約分為三類:

(一)情況是否地主所能控制

地主於一己土地之內的建設使用等等,當然要堅固妥善,符合法律規範,包括定期保養、購置保險等,一切都屬人力所及之事;但仍有天然災害或偶然的外在因素而非地主能力所及,則意外發生時,地主亦是受害者。如何分擔責任,必要按實情處理,最常見的事件,包括風火水電等,例如大風吹倒一地段的物體引致外人受損,又或外間雜物受風飄入該地而傷害了地主的員工從屬,這些都不是地主所能控制,洪水外溢或入侵,因而損毀財物,當然也屬此類。又例如氣味侵襲,不久前某校師生因不明氣體影響不適,一地之主便無所控制。鄰居失火,甚至日照、光害及噪音等,也可造成滋擾及毀損,由外人或天然產生等原因造成意外,怎能算在地主身上呢?

(二)地主應否知情及防範

就算不是天然或外圍因素,有些情況發生於一地範圍內者,也不一定是地主的過失,最顯著例子是地界不清的情況,某地主定居於一幅土地,自囿於屋苑及圍牆內,向無不妥,但原來他不知其圍牆實與地界不符,對外還有餘地。根據紀錄仍是他的地段,是則他本來吃虧在少了用地,如今反而招來控告,原來實例上果然有牆外被鄰居佔用而違例開掘水池的,為政府發覺且根據地界紀錄中執行規管行動,這一來,問題就是這地主應否知情且加以防範,或者他可否以無知作辯呢?另有情況是一幅地段貼界之處植有小樹,日久此樹長大了,樹根伸展至鄰居而破壞了一些地台,這自然生態的結果當然也引來責任問題,那業權與責任又是否關連呢?

(三)責任應否有人分擔

意外發生於一地,看來該地主難辭其責,但有些情況是該事件本質不一定是地權問題,而是另有原因。例如地段中某個渠蓋鬆脫拖累他人下墮,而該渠蓋早有合格的技工安裝並有官方簽證者,是則渠蓋穩妥與否,是由他人擔負而非地主所應負責。同理,一地之中的電梯水管等,必有專人打理,地主只要有按時支付費用,安排保養,則應算完了責任。

結論就是現實中凡有意外發生而認定地主是負責者,可能是把問題簡化了。有些情況與地權並無一定關係,遇事者多會即時找測量師訂清地界,雖然事有必要,但筆者要指出者乃是,這一動作未必便可把問題作了結,因素還是多的。

梁守肫_香港測量師學會前會長

 

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