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2020年10月21日

梁守肫 天圓地方

通道權與駁電源

一幅土地是否適宜發展或生活,有無通道接駁外界至為重要,這需求適用於所有環境,大至國家,小至一所村屋,都沒有例外。幾許內陸小國,困處山區丘陵之地,也必要找尋河道接駁至港口或岸邊,即使是當年的西柏林,屬於西德而陷身於東德之境者,也有3條空中走廊的安排,正是提供通道權的現象;小型發展如私有的個別地段者,也必要有出口或通道權聯繫至公路,這亦是本欄上兩期所提出通道應有明確的界定和紀錄,才可保障一地的發展。

但世事有時卻要多角度來考慮,若使內陸之地獲得他人地上的通道權,而該通道確是經由法律文件及製圖訂定並正式備案,再也不容更改,卻難免有矯枉過正之虞,不可不慎,道理如下。

以協商、買賣或任何法定手續訂定了通道權,而把通道的路線繪劃成圖備案作實,看似天經地義,所有這類合約都是這樣;又或經過爭議訴訟,由法庭判決的通道權,也都這樣。那麼問題出在哪裏呢?

且再分析所謂通道權,其實包含「通道」與「權」兩方面,前者可更清晰描述為「通道的路線」,而這路線未必一定要與「權」綑綁一起,某地段所要求者實際只是該地的某出口可以穿越鄰地而到達公路之權。至於實質的通道路線,未必需要一成不變地存之永久。

地段好比家中的一具電器,例如冷氣機或大雪櫃,而公路某一位置相當於牆中入室的電源。電器沒有來電供應,絕對等於廢物,必須接駁電源才有用,是即一幅地段必須有出口抵達公路才適合發展居住,從電源引入電力當然要靠電線,這就等於一條通道聯繫地段與公路一般,由此可見確定通道路線的路線與權的關係。

以供電作比喻,是乃電器的電線出口位接駁至牆上電源的安排,而電線沿着牆壁所走的路線卻非問題所在,只要這電線是貫通無阻便了。若然,同一道理,某地段所在意的是通道之「權」,而不是通道的「路線」,明乎此,則通道權的訂立及記錄問題,似有商榷的必要。

幾許通道權的合約和規範,包括法庭的判決書,必然需要準確的測量圖,精細地劃出全通道的地形及所經的地段界線,這些測量圖所顯示的通道路線,必是現存情況。若使該通道是穿越某地段的中間者,則該圖等於肯定該地段的中間的帶狀土地必要留作通道,不能再行建屋或改變用途。

有些村屋是坐落於一組不規則的地段之中,該組地段份屬不同地主,而整個村範圍自有綿長而曲折的通道貫穿其間,若使村內有一地段獲得法庭判決有權使用此通道,這地段便即有權穿越許多鄰居的土地。這判決一旦反映於測量圖上,便會註冊成為鐵案,後果便是這一組鄰地都有一部分形成通道的條狀土地不能建屋或發展。好比冷氣機的電線,所經路線不能改變用途,但實際情況是電線日後可能更換而改變路徑,而不會影響供電的功能。

同樣地,村內的通道或有因重新發展而修改路線,只要獲得通道權者確保繼續享「權」,則路線更改也應不受影響。但是若法庭判決及測量計不及此,則通道路線便成定案,土地的使用將受到不必要的規範,有損「地盡其利」的大前提了。

看來,我們應否考慮於表達一項通道權及把它繪成法律文件時,不要只劃定當時的通道路線,而應另加註釋,表明該通道權主要連繫頭尾兩點。中間穿越的路線僅代表現況,若日後有需要作出「合理」更改,也不應視為毀約。

通道權系列.之三

梁守肫  香港測量師學會前會長

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